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負資產令人聞風喪膽 幾招避免無屋住

上季急升至12164宗 創18年新高

「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生,當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額,就會出現「負資產」,業主就會是「負資產人士」了。換句話說,如果業主本身是利用高成數按揭/高槓桿借貸,在樓市急速下滑期間,就會較容易淪為「負資產人士」了。
「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生,當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額,就會出現「負資產」,業主就會是「負資產人士」了。換句話說,如果業主本身是利用高成數按揭/高槓桿借貸,在樓市急速下滑期間,就會較容易淪為「負資產人士」了。 (BrianAJackson via Getty Images)

「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生,當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額,就會出現「負資產」,業主就會是「負資產人士」了。換句話說,如果業主本身是利用高成數按揭/高槓桿借貸,在樓市急速下滑期間,就會較容易淪為「負資產人士」了。舉例來說,買入單位的價格為550萬元,借銀行490萬元,若樓價跌至450萬元,即使賣出單位也不夠還銀行貸款,物業變為負資產。

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本港樓價下跌令負資產宗數急增,金融管理局數據顯示,截至2022年第四季末,負資產住宅按揭貸款宗數按季飆22倍,達到12,164宗,為2005年第一季度以來近18年新高,涉及金額則由去年第三季的30.06億元大增21倍,至662.52億元,創自2003年第四季度的最高水平。今文我們就探討一下負資產有咩影響,以及如何可以避免。

延伸閱讀:負資產上季1.2萬宗 創18年高

銀行有機會「Call loan」

負資產的問題是,如果借款人無力供樓,被銀行或金融機構賣樓,都仍要補回欠款差價,否則會繼續被追債,而無力償還或被迫申請破產。

此外,當物業變成負資產,放貸銀行為保障自身利益,亦有機會要求貸款人提早償還按揭貸款,即是「call loan」。Call loan的金額有機會是以物業新舊估值計算按揭差價,亦可以是整筆按揭款項。一旦業主無法償還call loan的金額,銀行作為物業債權人,就有權收回單位拍賣,亦即是所謂的「銀主盤」。

不過,銀行也不會輕易call loan,首先是因為相關程序涉及大量時間及行政成本,而且業主該筆欠款也容易成為銀行的壞帳;其次,銀行當初批出高成數按揭時,有按揭保險公司做擔保,減輕銀行放貸的風險。所以在一般情況下,即使物業成為負資產,銀行也不會立即行動,業主只需要如常準時供款就可以。

「負資產」令業主進退兩難

「負資產」令人聞風喪膽,某程度上是由於釋出了樓價愈跌愈有的負面訊息,導致樓市出現買賣兩閒困局。作為擁有「負資產」的業主,他們也是難有退路,因為要賣樓,並不單止是蝕讓離場那麼簡單,更要補錢補差價,才可以賣樓;更不用說能輕易「轉按」了,也是需要補回差價才可以。

如何避免「負資產」?

想避免跌入「負資產」,最直接就是減低借貸水平。因為樓價只要跌穿借貸額就會變成「負資產」,所以將借貸額降低是其中一個簡單直接方法。尤其是在樓市興旺時發展商為幫買家上車而推出的「高成數按揭」計劃/「呼吸Plan」,不但使物業在樓市大跌時易變成負資產,「低息蜜月期」過後昂貴的利息亦增加業主支出,間接增加他們因財政失預算而斷供的機會。

其次,就是貸款人必須保持良好還款紀錄、準時供款、避免斷供,以防在經濟下滑時,會成為銀行優先call loan的目標。

貸款人也要保持儲蓄的習慣、為自己建立後備資金,萬一遇上經濟不景氣或失業,也能在一段時間內維持供款能力,甚至一旦銀行call loan,貸款人也有財力應付,避過被收回單位的命運。至於金額最好有6個月至1年時間,讓自己可以找工作,甚至可讀一些短期課程轉行謀生。

如果目前手上資金不足,應要想辦法增加現金儲備,因為除了供樓外,萬一失業,一般日常開支大部份仍是要支付的。翻查自己過去3至6個月的收支情況,看看銀行及信用卡帳單以了解錢的去向,從要制定削減支出計劃,儲起足夠的應急錢。

準業主也不能掉以輕心

準業主也要有心理準備物業可能為成為負資產。在決定落訂買樓前,記得先做估價,以防可借金額與預期出入太遠。實際上,正如上文提及,最重要是計好數,因為剛置業有不少支出,好像裝修及買傢具電器等,錢要控制得更緊才好。

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