雅虎香港財經 財經｜美聯黃建業：價跌量縮已成定局 跌幅預測擴大至雙位數 料全年樓價創08年後最大跌幅 整體物業註冊量創32年最低紀錄 防樓價瀉累經濟 呼籲《施政報告》招商引資吸人才 減辣助樓市復常
振興經濟迫在眉睫，特區政府先後放寬入境檢疫及壓力測試，惟對市場的刺激似是「曇花一現」，樓價及成交持續偏軟及惡化。美聯集團主席黃建業指出，加息及疫情夾擊，重創港樓，如《施政報告》未能提出有效的「救經濟、振樓市」方案，今年樓市下調已成定局，如跌勢加劇，將禍延地產、銀行、律師等眾多行業，勢必影響香港疫後的經濟復甦，希望特區政府能於《施政報告》中提出更多「招商引資」的方案，吸納中外人才及資金來港，救活經濟，同時能「減辣」，助樓市及早「復常」。
整體物業註冊量創32年來最低 樓價創08年後最大跌幅
黃建業表示，受到加息及疫情的影響，香港經濟正面對回歸以來最嚴峻的挑戰，「股債匯樓」四大投資版塊齊跌，當中恒生指數年內迄今跌逾2成半，樓市「價跌量縮」，跌勢不止，更有加快的趨勢，單計今年第三季「美聯樓價指數」已急挫5.9%，創18年第四季以來的15個季度最大跌幅。而「美聯樓價指數」最新報157.5點，按周跌0.27%，連跌17星期，創逾4年半新低，而本年迄今跌幅已擴大至8.22%。相信樓價下跌「已成定局」，全年樓價跌幅預測擴大至雙位數，預計創2008年後最大跌幅。價跌量卻難升，預計全年整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量僅錄約6.4萬宗的水平，更是創出自1991年以來32年的新低。
黃建業認為，本港樓價跌勢已成，樓市有週期，有起跌是健康的調整，不過大起大跌卻會影響社會、經濟及市民就業，樓市興衰亦關係到香港地產、銀行、建築、裝修、律師等行業，以及政府庫房收入。以1997年樓價大跌為例，負資產的出現曾嚴重影響金融穩定。現時香港急待「疫後重生」，正是「百廢待舉」，如明年跌勢持續，樓市價量暴跌，必定引發「骨牌效應」，進一步推倒經濟，故建議特區政府必須正視問題，提出有效的方案及早「止跌」，減少負資產及民怨，並有助樓市「軟著陸」。
2010年「辣招」後 樓價仍升逾一倍 成交暴跌近4成半
事實上，「辣招」對助市民上車的作用一直成疑。政府推出「辣招」原意，是壓抑炒風及樓價，並換取時間覓地增供應，惟樓價升勢難止。「美聯樓價指數」在2003年至「3D辣招」推出的2010年的約7年期間，升幅高達1.7倍；自「辣招」推出後至2019年底，仍然升逾1倍，反映「辣招」雖然具一定壓抑樓價作用，但是效用有限，反而帶來成交大幅萎縮的副作用。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，在2003年樓價低位至2010年首次推出「SSD辣招」前約7年期間，平均每月錄得二手成交約7,500宗，但是在「辣招」推出後至2019年「林鄭Plan」推出前，平均每月二手成交僅錄約4,200宗，較「辣招」推出前暴跌近4成半，可見「辣招」實阻礙了物業的正常流通。
呼籲《施政報告》招商引資救經濟 減辣助樓市及早「復常」
由於樓市與經濟息息相關，若經濟復甦，資金充裕，樓市亦將隨之回穩，因此黃建業呼籲特區政府，於十月公佈的《施政報告》中提出更多有效的「招商引資」方案，以不同的優惠，甚至放寬移民及來港升學的政策，以吸納國內外的人才及資金來港，為本地經濟帶來新動力。此外，黃建業又呼籲政府，從速撤銷或放寬已失效的「辣招」，具體建議包括：
1. 將15% DSD稅率回復至雙倍印花稅，為市民換樓開方便之門，活化換樓鏈。
2. 下調買家印花稅BSD稅率，或取消BSD稅，以吸引環球人才及資金來港置業。
3. 取消額外印花稅SSD，或可將年期及稅率回復至「加強版」前。
黃建業強調，現時香港正經歷轉角關口，區內的競爭對手都在虎視眈眈「金融中心」的金漆招牌，放寬檢疫、移民及樓市是吸引資金的最直接途徑，實在是刻不容緩，否則將錯過復甦的黃金機會。黃建業深信「樓市不死」，現時價量的下跌只是受到外圍利淡因素影響，本港樓市基調穩固，特別是經歷「林鄭Plan」、「茂波Plan」及最近降低壓測措施的連續三次按揭放寬，樓市已得到一定程度的鬆綁，有更健康的發展環境，相信若政府能有效吸引資金來港，及解決移民潮帶來的副作用，待資金再次湧入，樓市即會「復常」。
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