貨尾量創新高 新盤要變身過渡性房屋？

參考中原地產研究部數據，今年首季新盤貨尾達19,085伙，創2003年沙士後新高。 (winhorse via Getty Images)

今年首季新盤貨尾量達1.9萬伙，創廿年新高，反映即使政府再出招放寬按揭成數，新盤銷情仍然放緩。新盤清貨難，變身做過渡性房屋變相封盤，是否一條另類出路？

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三類高級版過渡性房屋

參考中原地產研究部數據，今年首季新盤貨尾達19,085伙，創2003年沙士後新高。其中九龍區佔8,326伙，新界區佔8,481伙，港島區佔2,278伙。新盤貨尾不乏位處啟德、何文田及港島等身價較高地區，大有條件轉型做三類高級版過渡性房屋。

第一類是近年興起的月子中心（Postnatal Care Center），這類中心賣點是提供寬敞舒適空間予媽媽坐月休息，並設有陪月、中西醫及營養師支援。部分月子中開設於五星級酒店內，讓媽媽享受五星級酒店服務。

多間發展商早已涉足醫療護理服務，運用旗下新盤貨尾資源，再開設月子中心機構，即可進軍這行業。新盤貨尾轉營月子中心，優勢是居住環境較酒店房更有住家感覺，加上運用自家物業資源毋須承擔酒店房租成本，在定價上可以更進取。現時月子中每月收費六萬至十多萬，假如收費降至四萬多已頗有競爭力。

本地部分月子中開設於五星級酒店內，讓媽媽享受五星級酒店服務。 (onurdongel via Getty Images)

不過香港出生率在低位徘徊，市場需求有限，加上專業陪月員供不應求，新盤貨尾轉型做月子中心，亦可能只能為數百伙貨尾單位尋求出路。

第二類是專為高才通及內地生而設的服務式住宅，高才通及內地生是撐起本地住宅租賃市場的「強者」。近日有高才通家庭以5.3萬元月租豪租何文田豪宅皓畋，至於內地生，近期北角君譽峰、粉嶺名都、將軍澳新寶城、沙田偉華中心及柏傲莊租盤均獲內地生承租，部分成交更預繳一年租金。

瞄準此商機，發展撥出位置就腳的新盤貨尾，裝修後轉型為服務式住宅，並為高才通及內地生提供預繳一年租金折扣或現金回贈。成為租戶更可獲發展商尊尚會籍，為日後專才租客在港置業鋪路。

第三類是索性轉型社大學宿舍，積極出售酒店物業的鄧成波家族，持有的荃灣旭逸酒店．荃灣，早前獲都會大學斥資4.3億元洽購，每個酒店房間涉資269萬元。據報都會大學計劃將酒店改建為學生宿舍，供內地生及交換生入住。

鄧成波家族持有的荃灣旭逸酒店．荃灣，早前獲都會大學斥資4.3億元洽購，每個酒店房間涉資269萬元。 (winhorse via Getty Images)

增加宿位對本地大學是一項挑戰，特別是位處市區的大學，想添置宿位成本高昂，動輒大手筆收購現成物業亦未必划算。假如改與發展商合作，租賃半幢或全幢新盤貨尾，租約完結後就可以按收生規模及財力調整租用單位伙數，發展商亦可以為貨尾覓得優質租客。

對發展商而言，最理想仍是盡快賣清貨尾，不過加息周期未結束，港府又未撤辣，上述三個方案，都有望為貨尾變出現金流，讓發展商有更多時間等待善價而沽機會。