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買錯舊區新樓 小心陷入「一人之境」

市建局九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃,令御門.前業主陷入「一人之境」困局。
市建局九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃,令御門.前業主陷入「一人之境」困局。

AI尹光翻唱,令林家謙名曲《一人之境》再爆紅。《一人之境》講一個人都可以自在,但現實有例子,買錯舊區新樓,有機會陷入「一人之境」十多年,或要被迫劈價賣樓才可甩身。

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御門‧前成九龍城孤島

市建局在去年五月公布啟動九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃(KC017計劃),計劃總面積約37,060平方米,涉及120個街號樓宇,亦包括九龍城街市、九龍城獅子會健康院及李基紀念醫局三項社區設施。

重建計劃涉及120個街號樓宇,亦包括九龍城街市、九龍城獅子會健康院及李基紀念醫局三項社區設施。
重建計劃涉及120個街號樓宇,亦包括九龍城街市、九龍城獅子會健康院及李基紀念醫局三項社區設施。

城規劃公布KC017計劃共接獲60份申述,當中有24份反對計劃,其中15份佔六成來自御門.前業主立案法團。何解御門.前業主對這項計劃如此著緊,從計劃的發展界線圖便一清二楚。計劃的主地盤的大框框,當中有一個細框框圈著御門.前位置,點出該物業單單被剔出收樓範圍之外。

主地盤內的小框框,框出御門.前所在。圖:市建局衙前圍道 /賈炳達道發展計劃的界線圖
主地盤內的小框框,框出御門.前所在。圖:市建局衙前圍道 /賈炳達道發展計劃的界線圖

市建局重建舊區初心,是拆掉高齡舊樓重新規劃舊區,在2014年入伙的御門.前難免會被剔出收樓範圍外。不過對御門.前業主而言,物業成為主地盤孤島,將面對兩大難題。一是未來十多年四面都是地盤,御門.前單幢樓成「一人之境」,可以想像每天要忍受灰塵、打樁噪音,生活可謂渡日如年。二是重建後,御門.前周邊有七幢140至160米住宅高樓,重重包圍下,由高樓變成矮樓的御門.前,採光及通風都恐怕大打折扣。大角咀海桃街便有一個現成例子,海明閣原先被剔出收樓範圍外,及後獲中標發展商南豐提出收購,因部分業主叫價太高告吹,現時海景閣被海桃灣三幢高樓包圍,成為大角咀的都市奇觀。

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將陷入「一人之境」困局的御門.前業主,可以選擇的不多。一是趁物業有鐵路優勢做「雙租族」,將自住單位出租,以租金收入租住其他單位避開工程。二是劈價賣樓離場,據悉御門.前甚至已有業主賣樓移民。

未來市建局會啟動研究油尖旺及荃灣重建計劃,區內不乏有樓齡新單幢樓落成。不少用家貪舊區新樓位置方便,周邊配套多,生活上亦較大型屋苑有趣味。但看到御門.前業主遭遇,買樓不論自住或投資,揀舊區單幢新樓,都要充分考慮毗連的唐樓被收購機會,一旦成條街被市建局或發展商睇中,都有機會成為御門.前的繼承者。

購買舊區單幢新樓,要留意全條街舊樓被收購重建的風險。
購買舊區單幢新樓,要留意全條街舊樓被收購重建的風險。

唔買新樓,買舊區舊樓又如何?似乎入門費平得多,又有機會獲收購。舊區舊樓本身有不少維修管理問題,更伏是市建局已放風將檢討七年樓齡補償機制,認為用7年樓齡計價作賠償成本太高,倒不如用這筆錢支持發展新土地,再以新地興建的住宅補償予舊區舊樓業主,意味原區安置或成歷史。此方案若然落實,買舊區舊樓等收購的投資吸引力便大減,有興趣買舊樓的用家,就要密切注視市建局政策調整的消息了。