雅虎香港財經 銘想英國｜英國樓市投資的「甜酸苦辣」｜陳思銘
不少人也知道我在英國有投資物業，這些年來基本上「甜、酸、苦、辣」、好的、壞的，也嚐盡過。所以，今天和大家分享一些個人對英國樓市的看法。
首先，和大家分享一些開心的事。我在倫敦每一個物業，無論是樓花抑或是現樓，全部也有升值。在幾個倫敦物業之中，我最心儀的是上年買的Clapham Place。即使是在疫情期間，也有買家以多於10%的價格向我招手。我當然無賣，因為在英國買樓的支出比香港多，除了基本的律師費，還有其他雜費和稅項。如果物業沒有三成升幅，我覺得也不算有賺，所以最後無賣。至於倫敦其他物業，「甜」的是每個租金合約也有升值，證明倫敦的租盤即使經歷過疫情和脱歐，依然是供不應求。
如果在倫敦上班，但住在英國的commuter town，一來通勤時間頗長，二來英國的火車和地鐵經常罷工，不太可靠。如果地鐵由屋企door to door直到office，只需要坐一條Piccadilly Line或Northern Line，這樣還好。如果要轉幾次車，早上繁忙時間人又多，又遇上strike，即使住的地方租金再便宜，但經常遲到，也會影響工作表現。所以，租金再昂貴，大部份在倫敦工作的young professionals也寧願住在倫敦，加上英國通貨膨脹，銀行又加息，很少人買樓，反而很多人租樓。
在租務供不應求下，壞處就是所持物業有價無市。銀行對物業估價一直上升，市價非常好，但很難找到買家，因為大多數人也寧願租。好像我買的Clapham Place，Zone 1的Old Street，全部也升，用來放租一流。即使是我最不喜歡，早年在東倫敦Zone 2 Limehouse買的單位，也有升值。雖然升幅不高，始終東倫敦比起倫敦西南面或市中心Zone 1內樓盤的表現差一點，但租務的表現也好。
離開倫敦，北上伯明翰，也和大家分享一下個人對當地樓市看法。我早期和朋友在伯明翰投資了一個樓花，最近終於收樓，但非常不開心。我覺得伯明翰是一個泡沫，大家也標榜高鐵（HS2）能夠為當地帶來巨大的經濟收益，説很多公司和企業會落戶，甚至在當地成立區域總部。地產經紀又説伯明翰地理位置優越，交通方便，坐高鐵半小時就到倫敦。但到今時今日，HS2仍然是一個地盤，聽聞最快也要2029年才落成，這個地方不禁令我想起我家附近的洪水橋。
如果要説交通方便，Milton Keynes的火車也只需要30分鐘就到倫敦，可見交通方便並不代表就是神話，還要看城市規劃和周邊配套。
我不喜歡伯明翰的原因是城規太差，馬路一時高一時低，十足高山低谷。最麻煩的是交通擠塞問題非常嚴重，路又不容易辨認，四圍也差不多同一個鄉鎮的模樣。當地族群多元，有不少移民和學生，要把單位出租不是太大問題。不過，伯明翰的租務公司缺乏系統，服務質素和倫敦相比差很遠。「苦」的是買完樓花，等了一段時間，終於可以收樓，才發現原來二手市場更便宜。樓價跌了，當然有些不開心。整個package，由買樓花、收樓、再到自己對伯明翰的城市規劃和未來發展潛力，我也不太滿意。（最後搵到一個較好的中介管理公司，有需要可以PM）
再北上一點，曼徹斯特的樓花我也投資了不少，全部也升，但仍然也是不開心。可能你會問，為甚麼物業估價上升也不開心呢？「酸」的是因為曼城的樓花十個有九個也delay，工程延誤這個問題的普及程度已經成為常態。樓盤預計落成的時間表一拖再拖，拖延的問題並非只限於某一、兩間發展商。即使找已經上市的律師樓跟進，他們仍然會解釋疫情後delay已經成為常態，99%的二線城市也不能夠準時交樓。買家付了錢，但在預定時間內收不到樓，雖然帳面上賺了錢，但是financial planning被打亂了，確實有點兒不安。
最開心的也是我在倫敦買的物業，全部準時收樓。倫敦的發展商規模大得多，甚至有自己的建築團隊，能夠讓買家安心投資。相比之下，曼城太過倚賴建造公司。我和物業管理公司的職員傾過計，發覺原來即使發展商規模再大，也會有工程延誤的問題，原因並非公司缺乏資金，而是脫歐後很難找到工人，連上油漆、批盪，甚至換燈泡也要排期輪候工人。就好像我在Towcester修葺花園也要等到9月，可想而知情況有幾嚴重。又好像我買了層樓給家姐，2月收樓，排期排到9月也未有師傅來修葺花園。
可能你會説既然買樓花遲交樓，買現成的物業來出租應該問題不大吧。其實租務也是看運氣，「辣」的是如果遇到租霸，拖租不肯給業主，又是令人十分頭痛。雖然我很相信英國的法律制度，但如果遇到的租霸是租務經紀，也只能夠循一般渠道投訴。我遇到的租霸公司名為Holland Properties，簡直是「衰到貼地」。3年前我把物業委託給這間租務經紀行，租務公司老闆Freddie Toomer和我簽訂一份3年的租金保證合約，並收取7%服務費。但是在疫情期間，租務公司表示無法支付全數租金，問我可否每個月扣起300鎊的租金，到3年後約滿時一次過還給我。
然而，到約滿的時候，租務公司竟然説如果我不再和他們續約，就不肯退回之前扣起的租金給我。我立刻要求轉另一間租務公司，誰知道我的物業竟然被自動續約。最後，我付了未來兩年租約的服務費予這間公司，他們才肯退回之前扣起的租金。現在我不可以委任另一間租務公司出租物業，而這間收了我錢的租務公司，又甚麼也不做。最「激氣」的是連律師也很被動，愛理不理，求其草擬一份template，根本無阻嚇作用。
我找了不同部門投訴，例如Property Redress Scheme（物業補償計劃）和The Property Ombudsman（物業申訴專員公署），方法不外乎是發電郵和打電話。向相關部門作出投訴後，也只能夠等他們慢慢回覆。結論是，如果想出租物業，好的租務公司真是非常重要。倘若遇到租霸，只會一肚氣。如果想知道哪一間租務公司好，不妨pm我。
陳思銘 Samuel Chanhttps://www.facebook.com/ukchitchat
註：專欄作家言論不代表本網立場
