雅虎香港財經 長實冇錢賺照賣親海駅之我見｜黃寶偉
長實（1113）日前推售油塘新盤「親海駅」，呎價折實14,997元，最平290萬起步入場，以九龍市區一手樓而言，呢個價錢十分震撼，並成為近日市場熱話。有好多人都問，究竟發展商開呢個價有冇錢賺？為甚麼發展商會低價開盤？是否睇淡後市，加速賣樓套現？
先從麵包價來計算「親海駅」呢個盤嘅成本價。我沒記錯的話，油塘東源街5至8號前身是混凝土廠，如果收購呎價接近3,000元的話，補地價每呎5,283元，加上建築成本（包括工資、材料、機械成本、利息及雜項）每呎約5,000元計，即每呎成本為13,283元 ，再加上給予銷售代理的佣金支出，真的是接近平手價或微利。
筆者估計微利8至9％，如果慳料到超乎想像，當然會賺更多，但對比本地多個發展商早年賣樓獲利高達30％，甚或幾急出貨的發展商都有15％至20％利潤，今次長實可見是去到幾盡。
好多人最近亦會問，打從屯門「飛揚2期」到現在油塘「親海駅」，長實開盤價咁低，係咪即係發展商預警樓市冧？
我個人覺得呢個係其中一個可能，一來加息令到樓市受壓，二來明年一手供應量比今年更多出25%以上。
至於我個人另一個睇法是，長實這個舉動或許是希望套現來投地。大半年前長實以市場下限23%、即每呎6,138元投得啟德住宅用地，而西環域多利道住宅地皮又創出21年港島區新低，每呎僅7,071元。
正如我之前所講，長實收購油塘東源街再加上補地價，隨時都接近地價8,000元一呎，反而競投現成住宅地還要平一截。
樓市達人 黃寶偉（Terence）
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