領展候41元吸納｜何車

領展REIT（823 ，市值1,126億元）上周五收報44.1元，剛跌破4個月前44.2元的供股價，今年以來累計跌幅21%（恒指跌幅5% ）。與2005年11月上市IPO價10.3元比較，仍高出328%，大大跑贏大市（恒指同期只升25%，新鴻基地產（016）只升27% ）。

1）領展今年2月19日宣布每5股供1，集資188億元，2月24日除權，現價較宣布供股前大跌28%。

2）2023財年（3月年結），領展收益122.34億元，增5%；基金單位持有人應佔盈利154.51億元（每單位盈利7.1元），激增124%，看來頗佳。然而，增長主要來自投資物業重估增值93.17億元（2022財年：4.26億元）。不計物業重估增值，去年盈利約61億元（每單位盈利2.8元），反跌5%。

3）今年3月底，領展擁有投資物業2,487億元，按年增305億元，增幅12%，部分來自重估增值．部分來自首次購入澳洲及星洲物業。本港物業佔74.3 %（當中以零售物業為主，其次停車場，小部分寫字樓），國內佔14.2%，星洲佔5.5%，澳洲佔4.9%，英國佔1.1%。

4）2024財年，不計投資物業重估增值，領展盈利預測65億元（每單位2.55元，因股數增加反跌9% ），增7%，PE 17.3倍。計入投資物業估計增值80億元（不涉現金項目，不能用作派息），預測賺145億元（每單位盈利5.68元），跌6%，PE 7.8倍。

PB 0.55倍 歷來最低

5）領展2024年3月底預測每單位NAV 80元，預測PB 0.55倍，歷來最低。過去6年，平均PB 0.87倍。

6）2024財年，預測每單位派息2.55元，預測息率6厘；過去6年，平均4.7厘。

王國龍薪酬＝李家超14倍

7）領展行政總裁王國龍（61歲），是全港上市信託基金及地產公司中薪酬最高的打工皇帝，去年支取7,788萬元（前年7,710萬元），包括基本薪津1,030萬元、退休金供款1.8萬元、與表現掛鈎酬金3,173萬元、長期獎勵3,583萬元。行政長官李家超年薪約540萬元，王國龍所得是行政長官的14倍。

領展前收44.1元，設買入價於41元（相當於以0.51倍預測PB上車），目標51元。高盛（6月）睇61元，里昂（6月）睇50.6元。

何車

註：專欄作家言論不代表本網立場

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