領展擬星州「購物」居屋業主最擔心？

領展據報有意透過收購將收租版圖擴展至新加坡。 (Matteo Colombo via Getty Images)

彭博早前引述消息，指領展有意競購新加坡聯總平價合作社一籃子商場及商廈，總值約225億港元。假如消息屬實，領展會否賣甩本地商場，令周邊居屋業主面對購物難挑戰？

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領展負債破六百億？

領展管理層近年強調要平衡風險，積極將資產組合多元化，因此多次出手收購內地及海外物業。領展管理層亦曾透露，擬優先考慮在新加坡及日本收購寫字樓項目，將來再尋找機會收購商場。從領展的發展策略睇，今次星州這一籃子商場及商廈物業，確實符合「購物」胃口。

不過這筆交易涉資225億元，遠超過近年領展的多項交易，這就關乎資金問題。參考領展財報，原來領展負債已達627.2億元，幸好領展底子厚，資產總值高達2257.1億元，所以管理層強調負債比率僅22%，按《房地產投資信託基金守則》規定的50%上限，仍有空間進行收購計劃。

然而步入加息周期，單靠舉債策動大型收購，似乎越來越不划算。若要應付百億計開支，就可能要從減持本地物業入手。現時領展本地物業組合中，最值錢首推樂富廣場及天水圍 T Town，估值分別高達68.94億元及56.09億元，是但賣一個，都可以幫輕不少收購星州資產財政壓力。唔賣龍頭商場，賣掉四、五個規模較細商場連停車場，同樣可以套現五、六十億充實收購資本。

樂富廣場是領展旗下估值最高的收租物業。 (winhorse via Getty Images)

不過對商場周邊屋苑業主而言，最怕聽到商場易手，因為以往確實有生場變死場往績。例如藍田廣田商場，當年售予小巴營運商後不斷加租，商場本身遠離港鐵站，結果嚇走商戶變成死場。又例如天馬苑商場易手後，長期陷入裝修狀態，屋苑住戶有商場變無商場。導致這情況出現，主要原因是不單是領展，其他商場業主賣產都是睇價錢，接手的經營者未必有營運商場經驗，入手後才真正感受到活化商場的難度，商場就較容易變成死場。

以現時二手樓淡靜狀況，屋苑業主更商場易手，都未必可以一時三刻賣樓避險，拖下去一旦商場變死場，消息傳開，屋苑單位身價亦會受衝擊，所以對居屋業主而言，樓下商場會否賣盤，往往是一個長年放在心底的憂慮。

早前領展因為買家難來港而擱置出售赤柱廣場。 (Sanga Park via Getty Images)

拆售反而是生機

雖然海外收購是領展既定策略，不過暫時樓下有領展商場的居屋業主亦毋須太憂慮。首先是領展尚未確認會參與競購星州商用物業，即使落水，出價亦未必可以力壓對手勝出競購。其次是香港未放寬防疫限制，對領展出售物業步伐有一定影響。早前領展嘗試出售赤柱廣場，就因為潛在買家來港難而暫時擱置。不論是放售龍頭商場或一籃子物業，要爭取好價錢，最好都係吸引到海外買家參與，近日專家預計本地單日確診宗數有機會再破萬，防疫規定較難在短期內大幅放寬，領展亦未必會急於再次賣產。

另外即使決定賣，領展亦可以先拆售停車場，過去領展賣停車場，接手買家拆散賣都錄得不俗回報，而且不少新界地區車位渴市，領展先賣停車場應可以保持叫座力。

即使出現居屋業主最不想見的情況，樓下商場被賣走，接手買家懂得汲取前人經驗，可能選擇速戰速決拆舖出售，此方式對業主反而是生機。皆因一些民生區商場舖位拆售後，租戶組合反而百花齊放，天水圍新北江商場拆售後，就成為區內食平嘢、掃平貨名所，所以凡事又毋須睇得太灰。