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首置上車盤買唔買得過 好想買樓喎

樓市

實戰篇

首置上車盤 贏面高

林鄭月娥將於下週宣布推出港人首置上車盤,為全城觸目的大事。對用盡千方百計亦未能置業的樓市用家而言,簡直是久旱逢甘露。由於上車盤十年內可以原價售回政府,猶如封死蝕本之門。倘禁售期滿之日,當時首置盤市價如高於買入價,補地價後更可以在自由市場放售,故首置上車盤買家的贏面甚高。

施永青指,如果市況向好,上車客應該去買首置盤,因為政府給予大量優惠。如果市況不好,那就需要「睇定啲」。首置盤和「夾心階層住屋計劃」(簡稱「夾屋」)差不多。「當時買『夾屋』的人也蝕錢,大市跌的時候,買甚麼都死。

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港大鄒廣榮教授也贊成合資格人士買首置盤。稱:「政府是以折讓價出售首置盤單位,用家能以相對便宜價錢享受大單位,等於政府給予租金補貼。政府不是每個月給租金補貼,而是一次過送給你。」雖然首置盤買家未必真心鍾意這類型的單位,但資助金額實在吸引,故縱有怨言也會繼續住,因為一但搬走就會喪失巨額資助。故鄒廣榮相信,即使這班首置上車盤買家有能力買私樓,亦不會放棄首置盤。

惟現時等不及港人首置上車盤出籠的買家,購買新盤猶如他們的唯一出路,因為發展商提供高按揭成數資助。

發展商貸款小心引發供款震盪

今年引來全城起哄的「呼吸plan」計劃,意念是只要買家有呼吸,發展商的按揭就可以到手。湯文亮指,某些新樓盤開首只需要買家給予利息,輕鬆上車。惟買家宜計算清楚日後轉按所需的款項。以近日荃灣新盤全•城滙為例,買家發現參與發展商的貸款計劃五年後,第六年需一次繳付120萬元,才能轉到利息較低的銀行按揭;否則,需承受高息貸款,每月還款額相差近倍。以120萬元計算,買家每年需儲24萬元,即每個月儲多20,000元,根本難以負荷。

湯文亮續稱:「納米樓銷情暢旺,某程度是發展商給予優惠所帶動。日後業主想賣出納米樓,但沒有優惠提供,相信較難脫手。
就算買家供得起這種車位式單位,要一世住在這種不足200呎單位,生活也夠頹喪。」他奉勸年青人,未買樓尚有15%首期仍算是儲蓄。買了樓就變成85%債務,並不是坊間所說的債務無憂。

另一邊廂,施永青指,發展商肯借樓按去貨速度較快,同時亦幫了某些人上車。因為目前買樓最大困難在首期而不是供樓,供樓不算辛苦,現時供款佔入息中位數約60%,而1997年接近100%。

大部分人貪新樓是因為發展商提供貸款,首期較少。惟發展商貸款的利息不低,過了某段時間發展商貸款息口急升,買家會想轉按至銀行。屆時或需抬錢上會,所以買家要計過條數,供得起至好供。事實上,不少發展商推出一按、二按,以配合新盤銷售(見表)。


惟發展商提供按揭目的與銀行不同,主要不是賺取息差,而是為了促銷樓盤。因此,發展商在審批按揭,以至產品結構都略為不同。一般而言,發展商會提供初期利息優惠,首三年之按息較低,甚或提供供款假期,如首兩年免息安排。
然而,一旦優惠期過後,利率便會恢復正常水平,如升至最優惠利率。若遇上加息週期,供款便豁然大增,引起的震盪亦會加劇。


撻訂追差價可逾百萬

雖然近期新盤銷情暢旺,但不時亦會傳出撻訂個案,少則單位數,多則數十宗,遭發展商殺訂,猶如倒錢落大海,令人思議樓市是否響起警號。施永青稱:「所有新盤都有人撻訂,有人買完後覺得不妥當,惟每次撻訂都會有人補上。上次全•城滙四個撻訂單位,成千人喺度等。最怕出現的情況是撻訂後無人要,發展商要追尾數就大件事。現時多數買家未簽合約就撻訂,發展商都追唔到佢。」

曾試過入紙抽新盤的準買家都知道,現場氣氛緊張,買樓猶如買菜,中籤後僅得幾分鐘時間考慮,在代理積極游說下去馬,或因非理性亢奮下,高估自己負擔能力,最終過不了壓力測試,而無奈撻訂。

施永青補充道:「至於臨約階段撻訂都不會被追尾數,但簽正式合約後,理論上是必買必賣,無完成交易有三種面對情況。
「第一是特定履行,逼你一定要買。法庭可以拍賣你名下資產,都要完成交易,這是最強烈的做法;
「第二是將物業再售予他人,買家要彌補發展商中間的買賣差額;
「第三是出禁制令,唔俾買家資產轉移、封銀行戶口。發展商用得最多是第二種。升市就不會追差價,現時不存在這個風險。」
根據《一手銷售條例》,買家若於簽訂臨時買賣合約後五個工作天內放棄買賣,樓價5%的臨時訂金會被沒收,若買家在簽署正式買賣合約後撻訂,發展商有權向買家追利息或差價。

以一個500萬元單位計算,發展商於買家撻訂後以400萬元出售,買家除了輸5%訂金,更要向發展商賠償100萬元差價。
上文提及的各種利淡訊號,以及比對購入新樓後採用發展商的貸款風險,首置盤似乎能為年輕人提供一個既安全、又可以上車的選擇。

 

樓價愈升愈有 網民未敢言淡

最近本港不少新盤熱賣,開價至少400萬元,惟仍引來不少年輕人垂青,有「80後」準夫妻死慳儲百萬元上車,慨嘆「唔知讀咁多書做乜」。終極一生做樓奴,樓價高企亦扭曲了這一代人的價值觀。上車客對樓市作出控訴,引來一眾網民熱議。

本港樓價愈升愈有,接連創新高,網民JOE1136率先發帖唱淡樓市「我覺得樓市隨時爆」,希望一眾巴打不要一窩蜂追入樓市,指最近新盤有七、八成買家都用發展商的高成數按揭,相當危險,情況很像1997年。
然而,樓主隨即被巴打笑謔為「淡淡」。

網民diballin稱:「我個朋友2010年已經見到呢個情況,只可以講,你哋都係天才。」
網民淡淡情何以堪諷刺道:「我都覺得會爆,不過係爆升多一成。租住屋等跌,真係相當危險。」
網民富加美問:「爆咩?點爆?爆幾成?用幾耐時間爆?你知唔知幾多人等緊再買貨?根本唔夠樓俾人買,無大型新城市發展計劃好難跌,睇下幾多人等公屋,幾多人住劏房就知。」

網民犯民愛籌款更直指:「樓主你成日吹個市會爆,都係因為葡萄人有錢買之嘛!」

高薪族獲助上車無理

一眾網民似乎認為樓價趨升多於下跌。有見及此,不少網民關注特首林鄭提倡的「首置上車盤」,希望有機會低價入市,有巴打已留名,勢必入紙抽首置盤,形容為有贏無輸。
網民iloveyou1990指:「十年後補地價可在自由市場出售,補價金額以購入時計,而非市價。一定賺,無得輸。垃圾政府窮嘅唔幫富嘅幫。」

網民有樓有高潮稱:「零風險,高回報!退休阿毛都出山啦!」續指「香港管治班人嘅質素其高!唔抽就笨。」
網民藍依則心水清,將居屋與首置盤比較,指:「居屋樓價是跌要蝕錢,樓價升補地價又升。首置就唔同,樓價跌原價賣俾政府,唔使蝕,樓價升就補地價賣。」

由一眾巴打正面反應,看出首置盤具有一定吸引力,惟網民1968HK亦指出,首置屋與居屋一樣都是當買六合彩,並反問巴打「唔道你以為政府有十萬伙,人人有份。」
同時,網民美心提出,揾得30,000至40,000元,唯有抽居屋。揾52,001至70,000萬元,高薪族反而受到政府出招打救,這是甚麼道理。

網民hua2隨即反駁稱「每月收入52,001至70,000元果班,正正係每年交稅比例最重果班。佢地怨氣來自有付出,無福利。」
首置上車盤細節尚待落實,還需看政府如何平衡不同階層利益。

 

同場加映

施永青:明年恒指破歷史新高

施永青早於美國聯儲局宣布縮表之前,已重新調整「施房倉」投資組合。今年首季「施房倉」投資組合持有物業、股票、債券及現金與黃金的比重,分別為40%、30%、20%及10%。惟今年第三季該投資組合比重轉變為35%物業、35%股票、15%債券及現金與15%黃金 (見圖)。

換言之,施永青減持物業及債券比重,卻調升投資股票比例。施永青解釋,由於加息直接影響各類資產價格,債券價格更會加速調整。加上以往熱錢跟隨聯儲局步伐流入債券市場,有機會回流至其他類別資產,故早前施永青毅然減低債券投資比重。


恒指逼近大時代高位

年中施永青上調投資股票比重,相信已錄得不俗回報。因為上週恒指稍為跌穿50天線後,本週好友隨即反攻,週二 (3日)單日急升618點,翌日再升205點;週五恒指盤中最高見28,626點,標誌指數升穿2015年大時代28,588點高位。
倘今次恒指正式升穿大時代以來高位,下一步就是挑戰2007年歷史高位31,958點。施永青笑言現時港股繼續上升的機會多於下跌機會,港股可升穿歷史高位。

施永青相信,由於今年剩餘下一季時間,相信明年恒指始可升穿這高位。他指出,港股有力再升是因為資金流向所致,而非靠本地經濟增長所推動。因為經濟增長僅得低單位數百分點,難以推動股價大升特升。

年初至今恒指累升29.4%。現時施永青卻看好股價低殘、而業務處於虧損的股票。施永青相信,如果成功轉虧為盈後,這些股票升幅會相當顯著。

事實上,代表小型股的恒生綜合小型股指數僅升15.8%,大幅落後於藍籌股,故中小股升幅有機會在未來一段時間追趕藍籌股。

 

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