雅虎香港財經 香港樓價或已見頂的背後三大原因
本港社會長期出現分化，其中一個主要原因有樓與無樓的分野，全港143萬個私樓住戶當然不希望樓價下跌，但無樓在手的年青人當然希望儘早上車置業，但樓價貴是鞭長莫及，有網民提到，有人要等到變44歲中佬才可上到車。
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對樓市抱有樂觀看法不外乎，即使增加土地供應亦非一兩年可成事，就算美國加息，本港市場資金充裕，亦未必要即時跟隨，料本港樓價於明年仍可高企云云。
不過，有關利好樓市因素，正漸漸作出變化，如果明年樓價跌一、兩成對部分人士而言亦不意外，因為至少有三個原因，令樓市展望變得不明朗。
美國提早加息風險增
近日美國十年期債息再度急升至逾1.5%水平，一方面反映全球通脹升溫，以及聯儲局預期如美國經濟無大礙，提早至明年加息。其實，曾淡化通脹問題的美國聯儲局主席鮑威爾也坦言，供應鏈出現瓶頸持續時間較預期長，預期未來數月通脹仍居高不下，之後才放緩。
留意近期全球各地新聞，發現油價、糧食、天然氣、煤價、航運費無一不飊升，百物同漲下，如果通脹持續升溫，該局無奈都要收緊貨幣政策，美息向上走可能來得較預期早。
曾對美息預測「神準」的摩根大通CEO Jamie Dimon近日已提出警告，聯儲局明年仍可能被迫採取激烈的政策行動，主因是通脹迫使該局加息。
雖然本港未必需要即時跟隨美國加息，但基於美國息口及債息轉為向上趨勢，令所有資產要重新重估價值。港樓價格高企，豪宅租金回報率只有1厘多，反觀，現時30年期美債孳息已升破2%。未來隨著美息回升，令本港貴價樓的投資回報更不吸引。再者，美元拆息同港元拆息差距已見收窄，資金流入本港套息賺價於未來或現變化。在美國收水下，本地貨幣供應將收縮，銀行體系結存會否仍存有逾4000多億元，仍是未知數。
股市走勢疲弱
踏入9月港股中各個板塊無一不因政策規管而受衝擊，港股面對內地監管風暴、限電限產、恒大集團債務危機、內地樓市銷售放慢等消息困擾，連同本地地產股亦已暴跌。散戶大多已坐艇，撈底信心大減，股市製造財富效應已蒸發。
股市走勢一般領先樓市6個月至9個月，明年樓價才反映現時股市表現，除非港股於短期反彈。但綜觀近期宏觀形勢，最大變數是疫情未見解決，而內地經濟增長於未來兩季放慢已成定局，利好港股因素暫欠奉。同時，基於疫情仍肆虐，本地實體經濟未完全復元。
土地供應勢增
中央多次明言要解決本港土地及房屋供應不足問題，料中央或落重藥，重手收地增加供應，現時新界不少地方有大量土地未好好運用。有評論認為，增加供應是指公營房屋，不會大增私樓供應，加上變熟地亦要需時數年，所以對樓市短期影響不大。
不過，當公眾知道未來單位供應量包括公私營房屋出現增加時，都採取觀望態度。近期二手市場在樓價高企，業主不願割價情況下，成交量已大為萎縮。有代理數據反映全港50個指標屋苑於上周（20/9至26/9）共錄107宗買賣個案，創自去年8月初以後逾一年新低。
物業是奇怪商品，愈貴愈多人要買，愈平愈無人要，當大家最終都認定供應大增，都會等執平貨，而業主在買家主導市場下賣樓就變得不容易。
