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香港能否步入「零地租」時代?

英國政府頒令於去年6月30日起,禁止英格蘭及威爾斯地主向未來承租人收取地租。日前英國房屋大臣更表示,有意將法例涵蓋至所有住宅。
英國政府頒令於去年6月30日起,禁止英格蘭及威爾斯地主向未來承租人收取地租。日前英國房屋大臣更表示,有意將法例涵蓋至所有住宅。 (yujie chen via Getty Images)

英國政府擬修例,讓所有租賃業權住宅業主購回永久地權,標誌英國步入「零地租」年代。除非財爺提出免收,否則每季要支付地租的一眾本地業主,可能都會問香港有無機會啟動「零地租」政策?

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英國業主要向「地主」交租

英國土地有分永久業權及租賃業權,永久業權顧名思義,是土地及其上住宅都屬於業主擁有,租賃業權在租賃年期內,業主享有物業使用權,然而沒有土地擁有權,故此必須向地主支付地租。

據英國政府數據,涉及租賃業權的住宅多達460萬伙。租賃地租除了土地有限期(由99年至999年),部分發展商會在地租合約中增加條款以收取不定額地租,換言之地主可以用追上通脹為藉口加地租。

針對此問題,英國政府頒令於去年6月30日起,禁止英格蘭及威爾斯地主向未來承租人收取地租。日前英國房屋大臣更表示,有意將法例涵蓋至所有住宅,並透過修例協助租賃業權住宅業主購回業權,令地租成為歷史。

要提升土地價值及吸引力,增加土地租賃年期或許是選項之一。
要提升土地價值及吸引力,增加土地租賃年期或許是選項之一。 (pa_YON via Getty Images)

香港可考慮增加土地年期?

香港地租制度與英國最大分別,是地租支付予政府而非私人地主,而款額相當於土地應課差餉租值百分之三,本地業主較難遇上英國苦主因地租太貴銀行不願承造按揭的困境。亦因為地租是政府收入來源之一,政府未必輕易放棄此制度,令香港像英國般步入「零地租」時代。

地租繼續收,但要提升土地價值及吸引力,還有一選項可考慮,便是增加土地租賃年期。現時新批土地年期為50年,雖然《基本法》賦予港府土地續期權力,但現時999年期仍是相關物業的重要賣點。而且深圳土地年期為70年,相比之下香港土地年期僅50年,亦令本港物業對內地專才吸引力打了折扣。

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去年樓價持續調整,令發展商投標政府地出價都較保守,甚至導致持續出現流標情況。為搶人才及提升政府地吸引力,增加土地年期可能是直接又有效的選項。假如有地王級的豪宅地,土地使用權增至99年,將來發展商推盤都可以此為一大賣點。

現時的土地租用制度於97年7月15日由行政會議頒令,意味政府有權力及空間,就土地使用權作出調整,政府亦強調《基本法》並無限制政府批出超越2047年土地契約的權力。人工島及新北都均是港府未來的重頭戲,趕在大量新土地供應出現前,先研究增加土地年期是否可行,一旦落實,長遠天言都有助政府收回這兩年大項的發展成本。

延伸閱讀:差餉、地租、地稅、地契|一文讀懂香港土地常識