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駱駝漆大廈引爆香港工廈經濟大災難

地政總署日前對觀塘駱駝漆大廈食肆「嚴正執法」,做法引起極大爭議
地政總署日前對觀塘駱駝漆大廈食肆「嚴正執法」,做法引起極大爭議

地政總署日前對觀塘駱駝漆大廈食肆「嚴正執法」,並透露已向該大廈的懷疑違反契約單位,共向4個單位的業主發出警告信,要求糾正違契事宜,同時「警告」全港工廈單位營運者,大部分工廈地契訂明,地段只准作「工業及/或倉庫」用途。

署方雖然連夜發稿解釋,現時是按「風險為本」原則執管私人地契,按投訴數量等訂優次執法,但其做法已引起極大爭議,有中小企食店業界代表憂慮當局「一刀切」,無異於以舊法例規管工廠食堂,應該修例;有意見則認為此舉等同「殺了駱駝」,扼殺了當區工廈經濟。

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工廈活化政策以外,市場尋租行為形成了眾多的「工廈經濟」
工廈活化政策以外,市場尋租行為形成了眾多的「工廈經濟」 (Bloomberg via Getty Images)

工廈活化緩慢

工廈經濟其中一個政策來源,是2001年,政府把九龍灣及觀塘的工業用地,改劃為「商貿」用地,在規劃層面上容許將工業樓宇用作辦公室用途或改建為商業、辦公室樓宇等,到2010年便首次推出了活化工廈計劃,容許在1987年前落成的舊工廈重建,放寬最高核准非住用地積比率,上限為20%,而2018年重啟該活化計劃,再利便現有工廈進行整幢改裝、重建,以及作非工業用途。根據官方數字,截至2022年12月底,在活化工廈政策下,當局共批准及簽立了65宗位於觀塘和九龍灣的整幢改裝或重建的申請,這些工業大廈已經或將會重建或改裝作辦公室、商鋪和服務行業及酒店。

然而本港約有1000幢1987年前落成的舊工廈,申請數字佔比相當之少,活化涉及業權以及業主認為是否有利可圖,進展相當緩慢,市場早有分析指舊工廈活化有很多方面的「先天不足」,未必能夠符合改裝要求,因此在65宗工廈活化以外,有大批是由市場需求自然形成的「工廈經濟」,包括業主在工業式微的環境下,但求保住一定租金回報的做法。

觀塘海濱花園的出現,人流進一步滲透至開源道以至偉業街各工廈地段
觀塘海濱花園的出現,人流進一步滲透至開源道以至偉業街各工廈地段 (NurPhoto via Getty Images)

旅發局介紹駱駝漆「隱世購物天堂」

市場尋租行為而形成的「工廈經濟」,以今次觀塘區為例,區內人流在裕民坊重建的情況下,近年已向工廈地帶傾斜,加上觀塘海濱花園的出現,人流進一步滲透至開源道以至偉業街各地段。由於有大量飲食和遊覽人流,觀塘「工廈經濟」早已發展出集食肆、精品零售、Party Room、手作小店等旅遊區,就連旅發局網站都有介紹駱駝漆大廈:「內有多家折扣店,除了新潮美妝品和服飾外,還能買到葡萄酒、手工啤酒、露營裝備等等五花八門的商品」,形容「走進駱駝漆大廈這個隱藏版的購物天堂,盡情尋寶(Hunt for treasures in the Camel Paint Building, a secret shopping paradise)」。

旅發局對觀塘的「工廈經濟」描述得相當詳細:「轉型升級的同時,觀塘並沒有忘卻它的歷史,而是將工業老區的優勢帶入新時代。設計師、音樂人、企業家和藝術家紛紛將工作室和商鋪設在觀塘的老廠房和工業樓中,合力將該區打造成了一個規模可觀的創意文化商圈。在這裡,你既能看到前衛的當代藝術,又可以在時髦的百貨公司裡血拼購物。」食肆有人流,有生意,租客有租交,業主便有租收。

旅發局網站介紹駱駝漆大廈是隱藏的購物天堂(來源:wikimedia)
旅發局網站介紹駱駝漆大廈是隱藏的購物天堂(來源:wikimedia)

駱駝漆「熟食中心」形象深入民心

而「工廈經濟」不只一區,透過旅發局網站鍵入「工業」,已可找到不少官方推薦項目,當中不乏文青咖啡店、藝廊、小酒吧等等,地區遍及全港,除了官方推薦項目,近年進駐工廈的零售店,由模型到古玩買賣,種類可謂五花八門,凝聚了很多民間經濟活力,然而卻未知當中有多少已申請改變用途或事前許可。在地政總署表明按投訴處理「違契就係違契」後,已有模型愛好者討論擔心署方「嚴正執法」,有網民明言要「荔枝角觀塘旺角逐間舉報」,有網民則感慨「觀塘工廈都搞,搞夜市真係笑話一則」。

事實上,駱駝漆大廈的「嚴正執法」地點,同期大廈約有50間食肆,「熟食中心」形象深入民心,大有潛力配合商場APM發展該區的夜經濟。現時人流透過巧明街穿梭在APM與工廈當中,工廈開餐與APM行藥妝店購物並無衝突,而開源道待上班族離開後,入夜後也適合地攤經濟,駱駝漆附近可以開闢步行街,代表位處開源道中間的駱駝漆大廈,可能是香港唯一能夠結合夜市、工廈、商場與地攤經濟的地點;「駱駝之死」影響「工廈經濟」可能會在舊法例「嚴正執法」中壽終正寢,觀塘最終或會減少跨區客人,影響香港經濟,屆時APM即使晚上有歌手表演,獨力難支,都未必能夠吸引外區人士專程光顧吧。