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10厘高息REITs:招商局商業房託獲注資 收息可買?

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在現時環球複雜的政經環境下,爲了减低股市中出現的虧損風險,投資者在進場前考量股息因素是具防守性的分析切入點,故此近年房地産投資信託 (REIT) 於投資界的關注度日增,基金分派往績能爲投資者成爲是否值得中長綫持有的重要參考。

在最新消息面上,招商局商業房託 (1503) 於今年6月13日宣佈上市後首項注資計劃,獲其發起人招商蛇口 (001979.SZ) 支持及以折讓價出售其座落於北京市朝陽航華科貿中心46.41%權益予招商房託。市場預計,招商蛇口如此重視招商房託,注入行動勢在必行,利好招商局商業房託實現規模的快速擴大。

獲折讓價收購項目著名金融企業林立

此次交易項目涉及綜合物業發展項目面積4.8萬平方米,包括核心地標招商局大廈,地點位於中國首都北京CBD地段,標的物業位於北京朝陽建國路,商辦租賃需求十分旺盛,而此次標的物業亦相對比較優質,資産注入之後,能够迅速爲招商房託帶來增值和收益。

此次收購金額約為人民幣13.41億元,較估值有輕微折讓,以新融資所提取的現金償付代價,筆者留意雖然交易令備考經調整負債對資産總額比率預計將由29.2%增加至33.1%,但仍低於房託基金守則容許的上限50.0%,意味著招商房託依然有充足財務及資本空間,進行潛在收購活動。而今次收購項目招商局航華科貿中心毗鄰北京地鐵國貿站,交通便利,配套充足,鄰近銀泰中心、國貿商城等代表性購物中心,總建築面積32萬平方米。現時,金融及專業服務業為其主要租戶,租金貢獻佔比超過九成,包括招商銀行及友邦保險等著名企業。

整體租金收入提升潛力巨大

考慮到物業已於2021年底完成辦公環境、硬體設施的全面升級改造,而未來北京甲級寫字樓的新供應量預期將持續處於低位,隨著疫情後的經濟復蘇,以及寫字樓租務市場將進入新一輪租賃周期,物業招商局商業房地産的租金和出租率有望迅速回復至疫情前的水平,整體租金收入提升潛力巨大。

另外,北京證券交易所開市以來,市場運行整體平穩,未來也將長期推動區內金融機構及中小企業對優質寫字樓空間的需求。筆者也想指出招商房託已獲得銀行的承諾書和再融資條款清單表,能有效降低再融資風險,反映管理層理財審慎,致力爲减低融資風險和提升投資回報取得平衡。

再者,上述招商房託的分派持續增長,今次收購將進一步令每基金單位分派從0.1511元 (人民幣‧同下),提升至0.1596元,增幅超過5.60%,體現了交易將爲基金單位元持有人創造更好的回報。而招商房託的資産管理規模將增加40.0%,促使總資産規模超過100億元,其中位於深圳的物業佔比將降至71.4%,有效實現地域多元化。

以上項目,將於今年6月30日召開基金單位持有人特別大會審議相關決議案,故此就著提升分派角度出發,相信議案會得到基金單位持有人大力支持。

若以過去一個月收市位計算,招商房託的收益率平均高逾10厘,暫爲港交所上市的11隻REIT之中最高,也是惟一超過10厘的。誠然就個股而言,股息率高逾10厘的個股少於120隻,佔全體港股僅約4.50%,加上注資行動正式啓動,擴大收益組合,可見招商房託是難得的中長線投資標的之一。

作者:聶振邦

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