雅虎香港財經 2022樓市｜二手樓無啖好食？一望就知有幾弱
本港爆第五波疫情，因應疫症大幅收緊空運人員檢疫後，空運能力大降，令部分新鮮食材、電子產品及藥品無法抵港，物流成本大增三、四成。無啖好食不單是市民，二手樓劈價、呎價跌穿萬元，新界西租金帶頭調整，可見樓市難搵食。
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天水圍嘉湖山莊作為熱門「上車樂園」，甚受買家追捧。去年全年該屋苑成交宗數升6.2%，而去年12月呎價升幅逾10%至11,593元，漲幅計於十大屋苑中排行第二位。受惠未來北部都會區發展，加上去年天水圍新盤熱賣，令區內樓價被看高一線。
不過，疫情因素令入市氣氛審慎，踏入2022年樓市轉弱，天水圍樓價走勢後勁不繼。據代理資料顯示，嘉湖山莊本月累錄12宗成交，當中半數低於市價成交。
嘉湖山莊呎價跌穿萬元
以嘉湖山莊麗湖居1座低層H室成交為例，實用面積550方呎，三房間隔，單位去年11月叫價630萬元，後來調低至610萬元，最後再減兩口價，最終以565萬元沽出，累減幅度達1成，折合實用呎價10273元，較市價低約5%，呎價亦較12月過1.1萬元，回落過1成。
另外，樂湖居11座低層A室亦以低價易手，實用面積639方呎，三房套房間隔，去年中叫價680萬元，最近減至640萬元，最終以620萬元成交，實用呎價更跌穿1萬元，每呎僅9703元。
新界西屋苑租金帶頭調整
香港樓市牛市升浪超過19年，新界西樓價過去跑輸贏港九新界各區。根據中原地產數據，去年12月新界西CCL_Mass（指大型屋苑）指數由03年低位累升4.5倍。如果樓價升，理應傳導至租金。
可是，去年第四季整體屋苑租金回軟，當中以新界西屋苑租金帶頭調整，跌幅集中於該區，按季跌2.3%。屋苑如盈翠半島、瓏門和Yoho Town呎租均錄得跌幅，第四季分別錄35.7元/呎、33.4元/呎和31.9元/呎，按季跌3%、2.9%和0.4%。
區內原本有望受惠於鄰近北部都會區概念，加上基建配套日趨完善，但租金回落，跟不上樓價升勢，將影響收租的投資回報率。
其實，多一個指標反映樓市弱勢已成，主要反映銀行估價變幅的中原估價指數CVI，最新報30.83點，在40點以下顯示銀行睇淡樓市，樓價亦會向下。由於本港收緊防疫措施，料CVI未來走勢向下走，於20點至30點間尋找支持。如果CVI再跌，即預告樓價進一步下調。
所以從上述現象可見，這輪樓價下行壓力未完，業主同準買家應留意未來銀行對物業估價會否更為保守。
