雅虎香港財經 2022年樓價回到2017 最牛預測明年升5%
樓價今年創金融海嘯後、十四年來最大跌幅，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數已跌至2017年5月水平。展望來年，有物業代理掌舵人呼籲發展商蝕本賣樓，亦有大行唱好樓市，更預期明年樓價止跌反彈5%。
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二手樓價今年累跌14%
中原城市領先指數最新報157.67點，回到2017年5月水平，今年累跌14.57%，對比2021年8月高位更累跌17.6%。今年樓價已創14年來最大跌幅，為2008年金融海嘯後新紀錄。
其實今年四月第五波疫情後，一手樓曾現短暫復甦。當時錦上路站人氣盤柏瓏開售，首張價單一房戶入場費607.99萬元起，首批錄得33倍超額認購，388伙在一日內售罄。到七月時新地推售屯門NOVO LAND時開始用低價策略推盤，開放式單位329萬元入場，較周邊半新盤折讓近兩成，更引入「漸進式供款」吸客。八月恆地推售ONE INNOVALE – Archway，入場費更低見「二字頭」，首批折實入場296.2萬起。新盤以低價加優惠吸客，令二手盤業主處於捱打局面。
除了新盤以低價吸客，另一樓市壓力來源是加息。9月份至今本地銀行兩度上調最優惠利率（P），最高封頂息升至3.375厘，借500萬元、25年供款期新造按揭每月借款將增加661元。市場預計12月P按有機會再加0.25厘至5.5厘。法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷預期，美國今年底至明年首季加息一厘，港銀跟加一半，本港P息料加至5.875厘見頂。
受新盤低價開售及加息衝擊，趕移民業主唯有擴大劈價幅度吸引買家。近大半年各區藍籌屋苑均不時出現劈價過百萬成交。按中原地產樓市大數據，今年截至11月，被視為防守力強的鐵路盤，56個鐵路盤有51個屋苑樓價下跌，其中9個更錄得逾兩成跌幅，跌幅「跑贏」大市。其中兩大跌幅王柏景臺及漾日居，呎價跌幅分別達26%及24%，反映身兼豪宅及鐵路盤兩大優勢的屋苑，受樓市下跌衝擊甚至較新界鐵路盤更厲害。
2023至少要捱上半年
近期對樓市最悲觀，反而是物業代理掌舵人，中原地產創辦人施永青早前預計今年本港樓價要跌兩成，不過到本月初他指出有加息緩和、內地放寬防疫、內地有可能以發展經濟為重心三大利好因素，樓市氣氛可望改善。
至於各大投行及測量師行，似乎共識是明年上半年港樓仍要捱價。花旗料港樓價由去年8月高位回落兩成，到明年第二季有望見底。摩通料樓價明年上半年較現水平再跌8%，下半年能否反彈，主要看香港與內地恢復通關後，有多少購買力重投港樓市場。戴德梁行預計明年首季樓價跌3至5%，上半年維持單位數跌幅。
對樓市復甦較樂觀的大摩，料樓市弱勢會持續多3至6個月，預期次季樓價將見底，受惠明年息口見頂及中港通關，新盤成交量反彈28%，二手成交亦會反彈15%，全年樓價上升5%。
值得一提是BNO簽證今年次季錄得18100宗申請，較首季減1400宗。假如移民申請宗數由高位下調，衝擊各區二手樓價的移民劈價盤都可望減少。關注來年樓價走勢的業主或準買家，不妨留意一下每季BNO申請宗數走勢。
