雅虎香港財經 Blue Coast 蝕本賣輾壓同區樓盤 長實還有三個「深水炸彈」？
樓市撤辣後首個「誠哥盤」黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast本周末開售，首批除了以「蝕讓價」折實呎價21,968元推出，更比毗鄰海盈山平約20%，同區樓盤即時帳面貶值。觀乎近年長實屢次低價搶客，油塘親海駅一役更歷歷在目，長實今年還會在哪裡投下「深水炸彈」？
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周六開售幾乎「一Q清袋」
樓市前景未明，恒隆董事長陳啟宗更指香港樓價長遠會跟大陸趨同；若長遠本港樓價下跌，勢增強發展商加速去貨意欲。長實就趁撤辣後推出樓花期長達21個月的黃竹坑Blue Coast，首批折實平均呎價21,968元，個別單位更低至18,998元，售價僅八百餘萬元；低價宣傳策略果然奏效，位於紅磡的售樓處人山人海，周六原定首推138伙即時加推至售出413個單位，佔總數422個的98%，幾乎一Q清袋，令長實即時淨袋80億元。
每呎成本2.8萬元卻只售2.1萬，長實「樓神」趙國雄早前直言這是「撈底價」，發展商寧願蝕本掟貨來表達睇淡後市，亦用「快、狠、準」來痛擊行家，率先搾乾市場購買力，鎖定利潤。
「蝕本價」平同區呎價兩成
長實採取此策略也不無道理，首先Blue Coast是港島南岸項目的最大一期，加上港島南岸前次銷售情況平平，首兩期晉環及揚海撻訂、折讓不斷，二手蝕讓幅度三成七，而第四期海盈山也好不了多少，即使調低價錢仍銷情慘淡；今次Blue Coast開售不容有失，長實為免夜長夢多，索性「蝕住賣」都要開價比去年七月開售的海盈山有約兩成折讓，此舉亦同時亦攤薄二手市場客源，綜合各大物業代理數據顯示，各大指標屋苑本周六及日預約睇樓量，按周下跌4.3%至8.8%。
財政司司長陳茂波宣布撤辣激活樓市，降低入市門檻之餘，亦為早前難以賣樓移民的業主提供「逃生通道」，不過若有長實推新盤並以低價應市，同區業主勢捏一把冷汗。除了Blue Coast外，趙國雄預料今年有以下三個推售樓盤。
啟德跑道區第4E區2號項目
平時無寶不落的長實，在2021年初疫情爆發之際「爆冷」以貼近市價上限102.8億元投得啟德第4E區2號地皮，地皮面積及可建樓面分別為約117,844方呎及648,143方呎，其中住宅樓面約62.5萬方呎，預計可提供775伙，平均每方呎地價15,861元；目前建築費市場價約為五、六千元一方呎，估計該項目每方呎成本高達22,000，若長實狠下心腸如Blue Coast般蝕住賣，啟德賣1.8萬絕不出奇。項目屬啟德跑道區最後一幅住宅地供應，位處跑道前排，享優質維港海景，附近樓盤有去年十一月開售的啟德海灣1，平均呎價為2.2萬元；澐璟呎價為2.5萬元；而屢創跑道區新高的天瀧，近日成交呎價為3.2至3.7萬元。
元朗錦田錦泰路項目
長實於2021年完成補地價安排，市場消息指金額約3.88億元，以樓面面積約13.76萬方呎計算，折合每方呎樓面地價約2820元，屬於近年較罕見樓面補價低於3000元的新界西北區補地價個案，若加上建築成本，估計要賣九千元以上方能回本。地盤附䢋樓盤有爾巒，近日成交實用呎價為9千至1.1萬，另外路勁發展的山水盈為1萬至1.5萬元，再遠一點的峻巒，近日成交呎價介乎1.1萬至1.3萬，若長實出重手平賣錦泰路項目，勢直接影響區內業主。
觀塘首置盤安達臣道項目
長實亦染指首置上車市場，根據屋宇署的資料，安達臣道項目獲批可建三座32層高、三座24層高分層住宅，以及四棟一層高的洋房，洋房屬首置抽籤的一部分，由於有批地條款限制，洋房最多都只會是500平方呎，相信是全港面積最細的洋房，可說是香港獨有的畸形產物；不過首置盤與居屋一樣，同樣設有十年轉讓限制，以免有非首次置業人士用「借人頭」方式買樓從中獲利，相信無論長實用任何價錢對出，對同區業主影響輕微。
