雅虎香港財經 KingSir傾樓│四大因素左右下半年樓市（葉景強）
2023年話咁快就過咗一半，又係時候同大家回顧過去展望將來。年初全面通關，市場憧憬樓市將會向好，住宅呎價及成交都大幅反彈，首四個月樓價報升約6%。但隨着通關效應逐步退卻及新盤減價促銷，呎價及成交均開始回軟，5月份樓價終止升勢，最終上半年樓價錄得約5%升幅。至於下半年樓價走勢，將會被4大因素左右。
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一) 利率走勢
上星期聯儲局主席鮑威爾在西班牙央行一個會議上表示，年底前有機會最少要加息兩次，預計有機會在7月及其後的會議分别加1/4厘。然而，他是在出口術，還是真的加息兩次還是未知之數，但這不確定性足以左右買家決定，無論上車客或投資者此刻都不敢輕舉妄動。因此，加息周期一日未完，樓市應該都冇乜運行。
二) 一手主導市場
去年因疫情及加息夾擊下，全年一手單位只賣出10315個，雖則今年上半年已錄得約6,300宗成交，但發展商手上仍有近1.5萬個單位待售，因此他們在下半年的銷售策略仍會以量為先，尤其是供應量多的「北部都會區」，開價有機會貼近甚至低於二手價，對二手樓價及成交將造成一定壓力。
三) 人才流入
隨着移民潮退卻，移民劈價盤亦逐步減少。但另一邊廂，政府在搶人才方面至今略有成果，截至5月31日，各項人才入境計劃一共收到約8.3萬份申請，約4.9萬份已獲批，單計「高才通」就收到約3.2萬份，當中已批出約2.1萬份，而近日特首李家超更表明擬將放寬申請門檻，要搶更多人才。以此速度估算，到年底是隨時有超過10萬個申請批出，就算最終只有一半來港，5萬個新增住屋需求對租務市場以至整體樓市都起着穩定作用。
四) 政府減辣
近日財爺經常在傳媒放風，話要幫首置客和換樓客上車買樓。市場對此諸多猜測，有的說將高成數按揭由九成提升至九成半，有的說將八成按揭上限放寬至3,000萬元或以下的住宅物業，有的更說將現時的高成數按揭保費減半，以減輕上車客負擔。然而，根據以往經驗，以上任何一項微調方案相信對樓市都能起到一定的刺激作用。
今年下半年影響樓市走勢的因素好壞參半，估計樓價將會在窄幅上落。但大家必須留意一點，美國的貨幣政策如利率加減，除了看經濟因素外，更大的可能是政治因素，因此在明年大選年的第一、二季開始減息的機會很大。有一個數據大家要留意的，就是本港整體定期存款量由去年五月的5.68萬億港元，上升至今年5月的8.26萬億港元，足足上升了45%達2.58萬港元。如明年真的開始減息令定期存款利率下降的話，這兩萬多億短暫停泊在定期存款的游資，部份或將回流到資本市場，估計到時樓價有機會會有一個較明顯的反彈。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
