雅虎香港財經 KingSir傾樓│如何杜絕居屋炒風（葉景強）
近日，居屋業主賣樓大賺的新聞不絕於耳，如東涌裕泰苑啃辣税仍賺百萬、葵涌尚文苑業主持貨3年勁賺150萬、炒居屋清水樓4年大賺200萬等，看到這些新聞相信大家都會感到十分嘩然。當近年絕大部分買私樓的都要輸錢收場，為何買新居屋的卻能大賺過百萬？要知道問題所在，那就要從2013年說起。
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還記得當年房屋供應仍十分緊絀，特首梁振英為使中低收入家庭多一個上車希望，房委會在2013年初推出5,000個「白表居屋第二市場計劃」（白居二）名額，人為地製造大量二手居屋需求，在17年11月更將白居二恒常化，最近一次於22年9月推出4500個名額，在需求大量增加但供應不變的情況下，令二手居屋價格大升。根據香港都會大學編製的「居屋價格指數」，反映自13年初白居易推出後至今，二手居屋價格累升近72%，大幅跑贏同期私樓的39%。
其後，林鄭月娥為博取掌聲在18年中「再下一城」，將資助房屋售價與私樓脫鈎，改為與市民負擔能力掛鈎，由原來以市值7折訂價，現「再打折」變為52折，即原價為360萬的單位現只售268萬，平多92萬，表面上只是再減少18折，但實際上相比以住售價卻是再大幅折讓多34%。
白居二締大量需求
政府大量增加二手居屋需求，同時又大幅下調新居屋售價，在雙劍合璧下為「炒家」締造了一個絕佳的賺錢良機。筆者曾在19年中為一地產節目拍攝何文田居屋冠熹苑、冠暉苑的樓盤，該盤樓齡20年，放盤叫價每呎約$12,000，而比鄰正是當年發售的居屋樓王冠德苑，平均呎價為$8,551。當20年嘅舊樓賣緊$12,000/呎，而全新樓竟然唔使$9,000/呎，傻嘅都知有問題啦。三年過後就有一實用468呎單位，以609.5萬、每呎13,023元賣出，業主因而獲利200萬，較買入價足足高出五成，相比同期私樓樓價卻下跌約15%。
一些如早前購入居屋但因家庭成員增加或想改善家人生活而選擇今天買樓的，就算他們真的賺了錢，作為納稅人我們無話可說。但那些完全冇住過以清水房買樓的，筆者認為房委會應立即加強巡查（以水電煤用量衡量該單位是否作自住用途），向那些浪費政府資源的炒家收回單位。
另一方面，由22年起居屋在第二市場以不高於原價轉售單位的年期由兩年增至五年，此舉雖則增加了短炒居屋的難度，但他們仍可用五年時間以每年約十萬元的利息和差餉管理費開支，去博取未來百多二百萬的豐厚利潤，還是一個回報可觀的投資。我們經常說︰「今天發展商買到平地，不等於未來啲樓會平賣畀你！」正如今天居屋業主買到平居屋，不等於他們未來會平賣畀居二買家。需知道政府下調居屋折扣的原意是為了減低市民負擔，而不是為他們提供賺錢的機會，因此筆者認為房委會應在未來推出的新居屋多加一項條款「無論持有多久，業主在賣樓時必須將當年「再打折」的部份（即92萬）交還房委會」，相信這措施再加上五年轉售期將能大大減低以居屋作為炒賣工具的情況。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
