雅虎香港財經 KingSir傾樓│撤辣效果如何 還看政府決心（葉景強）
近期樓市最熱門的話題就是「撤辣」，無論前高官或一眾地產代理都要求政府撤銷已推出13年的辣招以挽救疲弱不堪的樓市。減辣或撤辣好像已事在必行，此舉對活化樓市成交必定有莫大幫助，對一眾代理們更是絕好消息，但對125萬個持有私樓的業主來說，撤辣最終會是福、還是禍呢？
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從價印花稅是雙刃劍
當年政府推出三項辣招（SSD, DSD, BSD），針對性去壓抑樓價飆升，如今天撤銷任何一項均會對樓市有着不同程度的影響。
首先，在2010年推出的額外印花稅（SSD），即買家購入住宅三年內轉售需付介乎10%至20%的稅款，目的是壓止當時「摸貨」及「短炒」的情況。其實炒賣活動出現必須建基於兩大因素：1.樓市在上升軌道及2.市場存在大量炒家。但現在樓市卻在下行軌道，炒家亦已絕跡於市場，因此今天取消SSD應不會牽起炒風。相反，筆者卻擔心剛入市一兩年的買家，因他們不幸地一買即跌，部分可能承受不到壓力或抱着輸少當赢的心態去賣樓，反而令市場放盤量增加，對樓市有負面影響。
而雙倍印花稅（DSD）在2013年推出，三年後加碼至從價印花稅（AVD）。持有物業買家如再置業需付15%額外稅款，目的是壓抑市民的投資收租需求。但今天租金回報只有兩厘多，樓市還有下行風險，而資金放定期卻有四厘多，風險更接近零，因此除非投資者遇到筍盤如低市價10%或以上，否則他們犯不着今天同你去博。
AVD其實是雙刃劍，如撤銷的話，有可能會令部分業主買多層樓收租，但亦有可能令一直持有三幾層樓的業主，因今天環球局勢還未明朗而趁機減磅，待樓價下跌後再買回，到時再買都不用再付15%額外稅款。但肯定的是，取消這辣招對換樓客最有利，他們不需在淡市急於先賣後買，或為了取回15%額外稅款而要迫於一年內賤賣物業。
出手要大刀闊斧
還有2012年推出的買家印花稅（BSD），如非香港永久性居民或以公司名義購入住宅，稅率劃一15%，如再加上AVD，非永久居民置業需付30%辣税，目的以壓制非本地居民置業的需求。自政策推出後，香港樓市已接近「塘水滾塘魚」，但因過去十年塘水夠多，塘魚仍能養得肥肥白白，但近年塘水幾近乾涸，如再無外來「生水」的話，塘魚將因乾塘致死。因此，筆者相信如取消或放寬此辣招的話，將吸引部份未住滿七年但打算繼續留港發展的人才入市（外資行估算約有35萬非本地人等待獲得永居身份），估計對樓將起到非常正面作用。此舉其實是透支「新香港人」未來的買樓需求，但在樓價下行時透支需求總好過在樓價大升時火上加油。
撤辣的最好時機其實已過，但始終做好過甚麼都不做，而最終對樓市有多大的正面效果，就要看政府對挽救樓市有多大的決心和勇氣。如政府不「大刀闊斧」還像以往的只是「逐啲逐啲」放的話，在面對環球不穩定因素及高息環境下，樓市將會持續下跌，對政府賣地及物業買賣稅收將構成極大影響，樓價下跌亦會蒸發市民累積多年的財富，負財富效應將令市民持續減少消費，進一步打擊香港經濟，到時就算政府搞多十個八個香港夜繽紛都補唔返條數。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
