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【胡.說樓市】新按保懶人包:裡裡外外全解難!

《施政報告》放寬按揭保險,800萬元以下物業,首置客可做九成按揭,1000萬以下物業,無論首置或換樓客也可做八成,但實際操作上卻令人難以捉摸。即管歸納四大問題,逐一拆解!

問題1. 新政策下,按揭保費真的劃一上調15%?

新計劃下,600萬至1000萬元的物業也能借按保,關鍵是要交額外「按揭保險」。原理是在原有按保基礎上加徵15%保費,視乎年期及成數,保費介乎貸款額1.32%至5%不等。若以一層800萬物業計,首置客承造最高九成按揭,變相貸款額720萬,攤分30年還款期計,保費高達貸款額5%,即36萬。

不過有部分物業需繳交更多按保。若物業本身可申請的按揭成數較低,如申請者涉及擔保人成份,所需繳交的保費會更多。

舉例一層1000萬元物業,目前按揭政策下只能做五成按揭,但新按保下,申請人提取八成按揭,就等於在原有基礎上多取三成,以貸款額800萬元計,就要交最高門檻的2.82%保費,相當於225,600元。

問題2. 首置客免卻壓力測試,但有沒有任何代價?

第二類需交更多按保的物業,就是未能符合「壓力測試」的首置客。按揭證券公司表示,會因應風險作額外調整,最終加幾多暫未有定案,只曾初步透露在新按保保費下額外加徵10%。

以剛才例子,首置客購入800萬物業,承造九成按揭,借貸額720萬,攤分30年還款期,月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。一旦收入不足,但卻能符合「供款佔入息一半」的準則,即月入有57,838元,現時按保也受理,只是要再徵收額外保費,由原本徵收36萬元,上調至39.6萬元。

問題3. 首置客免卻壓力測試,金管局及銀行是否知道?

問題是根據慣例,按保申請從來不需通過壓力測試,只因壓力測試一直非由「香港按揭證券公司」所提出,而是「金管局」要求銀行進行加強風險管理的措施,故實際操作上還看「金管局」及「銀行」是否真的配合。

過到銀行一關,他們會協助遞交按保申請,一般按揭證券公司會提供最高六成保費折扣,但新計劃是否適用仍然未知。如果首置客有將按保連貸款額一併上會打算,實際供款會比想像中多,不應掹掹緊地以「供款佔入息一半」來計算自己的負擔能力,最好在原入息上多預留三、四千元緩衝。

問題4. 新按保傾斜二手樓,對一手盤無著數?

新按保表明只適用於已落成物業,究竟是否購買樓花物業,而銀碼符合新按保門檻也未能申請? 答案未必! 前提是選用建築期付款就可以,因為銀行會為建期付款買家承造「現樓按揭」,亦即要在物業取得入伙紙時才放貸,因此一直說措施只傾斜二手樓的說法並不完全正確,實情也有利「現樓貨尾」清貨,抵銷一手空置稅帶來的壓力。

以至很多人關注新按保能否轉按,答案是可以。只是在正常情況下,卻不容許加貸款額或作出套現,但仍有一類買家會採用,就是早幾年被新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期的買家,只要物業最新估值低於1,000萬元以下,也可透過按保來轉按變相鬆綁。