【胡．說樓市】國安法樓市必沉？代理：唔加價都偷笑啦

「港版國安法」公布後，對樓市有沒有影響呢？講真市場看法兩極。有人說業主會移民，部份會劈價賣樓，有外資投行甚至估計，因為在港持有物業的外國人對香港失去信心，可能會走資接近五千億元；但也有人視為入市良機。究竟樓市去向如何？我們就以準買家身份落代理舖了解實況。

我們嘗試以準買家身份去參觀二手樓，「港版國安法」公布後，代理話二手成交仍然活躍，很多買家都走出來搵盤。代理更一度遊說記者購買新盤，並揚言二手業主不肯減價。

大部份放盤說連約出售，最終代理也找了幾個交吉盤，包括一個200多呎重新翻新的兩房單位，早兩周才放盤叫價428萬元，代理即場打電話給業主更新叫價。最終業主開價408萬元，代理稱現在業主不加價已經要偷笑。

但二手真的完全沒有影響？「港版國安法」在五月二十一日開始公布，截至六月五日的十五日內，藍籌屋苑有賣都有有賣，並未至於完全停頓，期內太古城錄得九宗成交，低於銀行估價成交的個案、跟高於銀行成交的個案接近五五波，也側面反映業主情緒。

有單位的銀行估價1166萬，但最終偏偏就以1316萬元賣出，比起銀行估價高150萬，下手業主也願意買的單位，是太古城一個兩房向東北、位於冠天閣的單位，實用593呎，圍到呎價22,192元。但也有單位的銀行估價1212萬元，但最終業主只以1170萬賣走。

九龍區黃埔花園也相同，期內錄得九宗買賣，最細戶型兩房銀行只估價700萬內，但有兩個成交最終都要720萬至750萬元賣走。當然也有大單位估價1160萬，但最終只以1120萬成交，但幅度也不算誇張。所以說樓市氣氛受到影響，從實時成交紀錄卻並未反映出來。

相關影響不會浮現？抑或暫時未浮現？看法比較悲觀的人，主要有三個論點。第一，有外資投行會從營商環境的角度來看，認為外資撤走影響寫字樓、商舖租金，以及會帶來新一輪社會動盪，長遠影響買賣氣氛。

第二，也有外資投行估算，全港24.7萬在香港居住，當中三成人持有香港住宅物業，只要一半人沽貨離場，也會走資達4,785億元。其中最矚目莫過於美國領事館正在放售市值過百億元的南區壽臣山村道豪宅，形成沽壓。

情況跟部份人會用移民潮來分析一樣，認為港人部署移民離開香港，沽盤自然增加。問題是當各國移民門檻上調，最終成功離開的只佔少數。就算真正移民的人，又是否真會全身而退，而不保留物業？都是一種變數。

其實有人沽貨時，更最重要是看有沒有接貨？究竟更大部份要留守香港的人，他們會作出什麼的抉擇。以往信心危機出現時，物業市場沽壓龐大令價格受壓，都是因為跟炒家揼貨推波助瀾有關，但今日受制辣招下，短線炒家絕跡，反而是用家持貨比例高企下，如果他們要居住也不會貿貿然賣走物業。

而未尋找居所的，未來會否入市，就要視乎租樓貴、還是供樓貴，而背後也很視乎銀行是否願意繼續放貸。的而且確，過去面對信心危機或經濟危機時，銀行也有機會抱著落雨收遮的取態來自保，限制準買家槓桿能力，同時封鎖樓市購買力。

從近日一手及二手市況分析，暫時樓市未算受到太大衝擊，但仍要視乎日後發展才知道動向。