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【胡.說樓市】買樓收租四大注意事項!

疫症加上移民潮,市場上間中都出現減價盤,有人選擇沽貨離場,但亦有人趁低吸納,希望買樓收租製造被動收入,但在現行制度下,原來買樓收租都有不少制肘,所以投資物業前,記住以下這四大事項!

怎樣評定一層樓的投資價值? 很多人會計算「租務回報」。所謂「租務回報」,就是把一年的租金收入,跟樓價作對照的一個比率。怎計呢? 舉例,用差估署數字作基準,一層實用面積484呎的中小型住宅,平均月租15,615元,一年租金就等於187,380元,對照同一層住宅價格724萬元,回報就是2.6厘。

2.6厘算高或低? 你問我,對照幾年前樓市,這個回報不算吸引。但我們參考回報,最主要目的就是方便比較。因為當你手持同一筆錢,你可以選擇買樓,也可以選擇投放在其他投資工具,例買股票收息、買外幣的利率,直接比較回報高低。但值得留意一點,買資產計回報,有人更著重看升值。這一點,無論投資樓市、股票、或者外幣都類近效果;但不同的是,買樓較易借助槓桿效應,透過承造按揭,而無需全額支付,反觀買股票或外幣的槓桿效應就較困難。

槓桿可以有幾大? 其實也等於換個角度問,就是買樓收租做幾多成按揭? 簡單答案就是50%。根據金管局政策,買樓投資最高按揭成數50%。一層724萬元的物業,你需要支付一半首期,一半向銀行借貸。有些谷友問,如果當初購入物業做自住用途,最高做六成按揭;但現在改出租,又怎樣計算呢? 原則上也要通知銀行的,而銀行有權要求補回差額。我們也收過一些谷友查詢,問究竟能否借按揭保險,之後再放租? 答案不可以。因為按揭保險原意,是協助買家購買物業自住,任何投資性質的用途都不會被接納。

有些人上車無首期,但有供款能力;但亦有人有首期,只是欠缺供款能力。特別是一些沒有固定收入、或者是退休人士,收入不高。但實情租金收入可計算入息一部份,變相谷大了貸款能力。一般來說怎計算? 如果已經有租金收入,可把租金收入的70%當作入息計算;但就算你買入物業後,仍然未有租金收入,部份銀行都可以作出評估後,按評估價計算60%作為收入。但當然,並不是每間銀行都願意接納租金計算入息,所以如果真的採用這種方式計算按揭,銀行選擇也會較少。

相比起其他投資工具,有人未必鍾情買樓收租,因為怎樣挑選優質租客也很有學問,要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外,偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題,更重要一點,就是放租還有很多雜費支出。

買樓收租的潛在雜費支出,包括管理費、差餉地租等,都會蠶食了租金收入及回報,還有一點不要算漏,就是稅項。持有多於一層物業要支付15%從價印花稅外,買家每年都要申報物業稅,把全年租金收入、扣減差餉及不能追回租金後,打八折去釐訂,政府抽取當中15%,所以七除八扣,可以有幾多落袋? 買家要自己衡量。