【胡．說樓市】買樓收租四大注意事項！

疫症加上移民潮，市場上間中都出現減價盤，有人選擇沽貨離場，但亦有人趁低吸納，希望買樓收租製造被動收入，但在現行制度下，原來買樓收租都有不少制肘，所以投資物業前，記住以下這四大事項！

怎樣評定一層樓的投資價值? 很多人會計算「租務回報」。所謂「租務回報」，就是把一年的租金收入，跟樓價作對照的一個比率。怎計呢? 舉例，用差估署數字作基準，一層實用面積484呎的中小型住宅，平均月租15,615元，一年租金就等於187,380元，對照同一層住宅價格724萬元，回報就是2.6厘。

2.6厘算高或低? 你問我，對照幾年前樓市，這個回報不算吸引。但我們參考回報，最主要目的就是方便比較。因為當你手持同一筆錢，你可以選擇買樓，也可以選擇投放在其他投資工具，例買股票收息、買外幣的利率，直接比較回報高低。但值得留意一點，買資產計回報，有人更著重看升值。這一點，無論投資樓市、股票、或者外幣都類近效果；但不同的是，買樓較易借助槓桿效應，透過承造按揭，而無需全額支付，反觀買股票或外幣的槓桿效應就較困難。

槓桿可以有幾大? 其實也等於換個角度問，就是買樓收租做幾多成按揭? 簡單答案就是50%。根據金管局政策，買樓投資最高按揭成數50%。一層724萬元的物業，你需要支付一半首期，一半向銀行借貸。有些谷友問，如果當初購入物業做自住用途，最高做六成按揭；但現在改出租，又怎樣計算呢? 原則上也要通知銀行的，而銀行有權要求補回差額。我們也收過一些谷友查詢，問究竟能否借按揭保險，之後再放租? 答案不可以。因為按揭保險原意，是協助買家購買物業自住，任何投資性質的用途都不會被接納。

有些人上車無首期，但有供款能力；但亦有人有首期，只是欠缺供款能力。特別是一些沒有固定收入、或者是退休人士，收入不高。但實情租金收入可計算入息一部份，變相谷大了貸款能力。一般來說怎計算? 如果已經有租金收入，可把租金收入的70%當作入息計算；但就算你買入物業後，仍然未有租金收入，部份銀行都可以作出評估後，按評估價計算60%作為收入。但當然，並不是每間銀行都願意接納租金計算入息，所以如果真的採用這種方式計算按揭，銀行選擇也會較少。

相比起其他投資工具，有人未必鍾情買樓收租，因為怎樣挑選優質租客也很有學問，要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外，偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題，更重要一點，就是放租還有很多雜費支出。

買樓收租的潛在雜費支出，包括管理費、差餉地租等，都會蠶食了租金收入及回報，還有一點不要算漏，就是稅項。持有多於一層物業要支付15%從價印花稅外，買家每年都要申報物業稅，把全年租金收入、扣減差餉及不能追回租金後，打八折去釐訂，政府抽取當中15%，所以七除八扣，可以有幾多落袋? 買家要自己衡量。