業主突然被追500萬 銀行「call loan」得不償失?
近日城中樓市熱話,莫過於有屯門Novo Land業主因為買樓時僅僅通過壓力測試,現時突然被銀行「call loan」五百萬元,否則收回物業,事件引起極大迴響,認為樓市下行令銀行「收水」;事實上call loan涉及行政及物業拍賣等成本,需要考慮多個因素,否則銀行隨時得不償失。
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壓測僅僅過 隨時被call loan
有業主近日在屋苑業主Facebook交流專頁求救,指突然收到銀行信件「call loan」還款,要求在尋找新的按揭擔保人,或者三十日內償還按揭貸款及利息,估計涉款約五百萬元,在無奈情況下嘗試在Facebook放售單位;他指若真的透過拍賣行出售要「打折」賣樓,更要負責其間衍生費用,所以賣得出單位「都未必有錢剩」。該名業主強調有準時供款,但有網民指事件並不單純,懷疑業主的以往信貸記錄出現問題,業主進一步解釋自己在申請按揭時僅僅通過壓力測試,後來利率上升令其陷入困境。
承造讓單位按揭的大新銀行回覆傳媒查詢時表示,一般情況下絕不會向客戶提出提早償還按揭貸款要求,上述個案是近年唯一,實屬非常特殊及罕見,強調與宏觀經濟及市場情況無關。現時該業主已刪除帖文。
2003年沙士 負資產創新高
提到銀行call loan,大家不其然會想到1997年金融風暴至2003年沙士期間,當時不少港人相信樓價只升不跌的經濟神話,但九七亞洲金融風暴其間,樓價在一年間急挫三至五成,令當時不少物業現價低於按揭貸款額,淪為「負資產」,再加上失業率上升令不少業主無法供款,銀行因此沒收物業然後讓「銀主盤」在市場拍賣套現,因此有業主走上自殺的不歸路。
負資產問題到2003年沙士期間更創下歷史高峰,當年重災區淘大花園更錄得322方呎單位最平55萬元。金管局數據指2003年6月的負資產按揭數目達10.5萬宗,佔全港按揭宗數兩成二,涉款高達1,650億元,物業平均貶值約28%,市場上無抵押按揭部分約360億元,不少屋苑要超過十年才回復沙士前的樓價高位,負資產宗數要到2016年第四季才跌至零水平。
不過近年樓市疲弱,負資產現象再次出現,今年第2季末住宅負資產達3,341宗,雖然比第一季減少近半,但市場人士對後市並未看好,經絡按揭指今年第二季起樓市成交價、量齊跌,加上受港美加息,預料第三季負資產宗數會回升至六千宗水平,仲量聯行看得更淡,認為負資產宗數將升穿一萬宗。
銀行收樓拍賣 未必可收回全數貸款
業主當然不想被call loan,但call loan對銀行又是否一定有好處?雖然根據按揭合約,銀行有權隨時要求業主提早還款,但有能力即時可以還款數百萬、甚至上千萬的業主數目不多,銀主盤在拍賣場上亦未必賣得好價錢,未能收回欠款而成為銀行呆壞賬,其間更涉及大量行政及時間成本。另一方面,一旦某銀行給予大眾經常call loan的強硬印象,按揭申請人亦會出現戒心,所以銀行會衡量業主還款能力、態度,才會作出是否call loan的決定。