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【樓市贏家】兩招舔盡「林鄭plan」 發展商KO二手業主(徐峰)

淡市中,不少二手業主都要靠減價才可以成功出貨,部份業主甚至要劈到蝕讓才可甩身,不過,不少新盤卻可以大賣,或者密密清貨,而且價錢都不算差,原因何在?

除了香港人對新盤的情意結外,一手樓與二手樓最大的分別,是財雄勢大的發展商,有本錢又有頭腦為買家設計出層出不窮的付款辦法,而這些都是二手業主無可能做得到的,例如早幾年樓價不停上升,政府又多次收緊按揭,發展商即設計出所謂「呼吸plan」的高成數按揭,讓原本無足夠首期,又無可能借到錢的人,只要有膽量就可以上車。

而過去幾個月,樓市最大的問題,已不是按揭成數的問題,而是信心問題,再加上空置稅殺到埋身,很多現樓或者接近現樓的豪宅項目,都使出一招:特長成交期。這些特長成交期,不是以往的一年兩年,很多都是長達四到五年,而且同時買家都可以選擇多付少少樓價,就可以先住後付。

發展商把年期定於四到五年,原因何在?筆者推測,很大程度是與特別印花稅(SSD)的三年期限有關,若買家選用這種長成交期,又同時選擇先住後付,即可以先給小部份樓價,可能是兩成左右,已有權入住單位四至五年,至三年限期過後,即可賣出,隨時等如免費住幾年,結果,不少豪宅項目因有同類計劃而大賣。

至於上車盤或者是樓花項目又如何?還記得幾年前政府收緊按揭成數限制,發展商用「呼吸plan」拆招;不過,政府去年放寬1000萬以下物業的按保樓價上限,「林鄭plan」出場,「呼吸plan」即時被廢武功。

不過,「林鄭plan」其中一個限制是,相關物業要是現樓,即如果你買樓花單位,但選用即供付款,現時是不可以用到「林鄭plan」的,所以要做高成數,就要用建期付款。而發展商為方便使用建期付款的上車客,建期計劃都調整到與以往稍有不同,其中一個方法是,買家在簽約時只要付5%訂金,餘下95%到上會時才支付,以往大部份發展商的建期計劃,都要買家分階段付15%至20%的訂金,現時發展商這種做法,明顯是針對手頭資金不足,但又想用「林鄭plan」上車的人。

另外,以往發展商為求盡快收錢,都想買家用即供付款,所以即供計劃的折扣率會與建期有頗大的距離,不過,為誘使想用建期方式入市的買家,部份新盤的即供折扣,與建期折扣頗為相近,部份只有2%左右,所以近期一個新盤,首日就有8成幾買家選用建期付款。不過,這種用付款計畫做出來的,到底是真旺市,還是虛火?