【胡國威專欄】你有無見過工廈假成交？

近日為專題而進行資料搜集，我們團隊特意翻查土地註冊處的成交紀錄，卻發現一幢年多前熱賣的工廈，離奇出現大手取消交易的個案，而且相關個案主要來自幾個大手買家。經過大家討論，我們得出兩個假設。第一，疫症下工商舖市道受影響，有可能是業主難抵財政壓力需要撻訂離場；第二，以假成交營造熱銷氣氛。

第一個假設幾乎是最直接的邏輯推論，只因過去幾年，以公司貸款購置工商舖物業的財團，隨著工商舖價格大幅插水，銀行又需每年更新估值，公司有機會被追收差價，故仍能撻訂離場的物業，或許是逆境下保留實力的最佳方法。

另一個更大膽的假設，就是猜疑這些會否全屬假成交。工廈業主在開售初期，先找一些業主友好大手購入單位，成功托高價格並誘導其他買家入市，他們便功成身退取消交易。但這個估計屬於陰謀論，我們亦也很難查證。只不過事件卻令我們進一步反思，究竟由土地註冊處中獲取的資料，可信度有多高？

香港土地註冊制度，仍屬以「契約註冊」方式來進行的一種制度，而非以「業權註冊」來進行。以「契約註冊」方式進行，註冊為業主的人並不會因註冊而獲得業權，因為他本身的業權是由「契約」所賦予的；反觀大部份司法地區所採用的「業權註冊」制度，一旦註冊成為業主，業權註冊紀錄賦予了土地業權。

故此，當一個買家在「契約註冊」方式下註冊文件，欠缺政府部門把關查證文件真偽時，註冊文件的可信性自然要打折扣。事實上，政府早年曾倡議為土地註冊制度進行改革，但過程中卻因轉制度難而被否決。其後政府不斷研究方案，在2004年也有提出一些初步整合方案，業界也接受。

可能大家會問，現行的「契約註冊」效力在哪？這個制度的主要效力，主要是用來規管註冊文件的「優先次序」。一份較早註冊的文件會較後期註冊文件，獲取更高的優先權。舉個簡單例子，如果兩個同時聲稱擁有業權的人士發生爭拗，在註冊處較早註冊的文件會被認為正確，而較後註冊的人士會失去優先權。

不過現行的「契約註冊」制度下，還設有「30天追溯期」，意即影響業權文件需在確立文件的30天內登記上田土廳。如果一份文件在8月10日確立，並在8月20日註冊；而另一份文件在8月12日確立，卻早一點在8月15日註冊，雖然前者文件較後註冊，但因文件在30天內登記，在「30天追溯期」的原則下，前者文件有較高優先權。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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