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【胡國威專欄】壓測已成往事?

胡國威
·3 分鐘文章

或許是臨近施政報告,所以特別多風吹。近期相繼有評論文章指,銀行加息三厘壓力測試已經過時,要廢除。有地產代理商會更向政府交建議書,三大建議也提到這一點。理據是,環球經濟持續減息,壓力測試窒礙有能力供款市民置業機會。

政經局勢低氣壓,經過社會運動、疫症衝擊,本港樓價仍然抗跌,如今港人就連安居機會也欠奉,或許放寬壓測確可帶來一時掌聲,或許可為低處未算低的民望,帶來一絲曙光,起碼各大政黨對房屋問題,分歧點未至於政治立場般,如此對立。

但真正放寬前,我反倒想跟大家計一計數。如果放寬壓測,重新改用供款佔入息一半來計算按揭,會帶來什麼效果。不是潑冷水、不是唱反調,只想大家看一看預期效果,之後再作評估。

用100萬元貸款額,供款年期30年,按揭息率2.5厘作計算基礎,在這個前設下,每月供款是3,951元。要過到加息三厘壓測,入息要有9,463元。如果改用供款佔入息一半來計,月入7,902元已經可以,即是人工要求比之前少16%,鬆綁後置業看似容易了。

倒轉想一想,這也代表以前手持9,463元入息的人,他只能夠借到100萬;但放寬壓測,改用供款佔入息一半來計算,他每月可用4,732元供樓,如此推算,借貸額即時增至120萬元,比之前高出20%。

原本夠借100萬元貸款額的入息,放寬後可借到120萬元;放大來看,這也意味以前頂盡借1,000萬元貸款額的人,今日可借到1,200萬元,購買力膨漲兩成。如果你是業主,明知準買家購買能力上調兩成,你又會否用20%作為反價、加價目標?

全世界討論疫後經濟重建,量寬環境定必持續,這一點大家不會否認。銀行要繼續做生意,低息環境總會保持好幾年。但低息不等於減息,反而以本港處於低無可低的息口,大家要想一想,日後息口上升空間大、還是再下調空間大?

說到這裡,當人人提倡壓測鬆綁,我覺得是時候重溫一下當日政策原意。金管局在2013年實施加息三厘壓測時的新聞稿,其中一句是如此描述的。

「以一個三十年的按揭為例,即使頭兩年能享受低息,往後就要承受可能高好多的利息負擔和樓價大幅波動的風險。這些風險可能會嚴重影響置業者和他們的家庭往後十多二十年的福祉。所以我希望大家要審慎從事,千萬不要低估利息上升時會為供款能力、資產價格及香港整體經濟帶來的風險和衝擊。」

如此一說,加息三厘壓測,原意就是保障銀行體系安全。就是確保進入市場的人,要經過嚴格測試。就是要面對在現時高位入市的人,他們入息可抵禦到息口的不確性。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk