【地產專題】內房回暖 融資成本減 中駿迎銷售高峰期

中央減息降準圖振興經濟，惟A股急挫及人民幣貶值，似為經濟以至樓市增添不明朗因素，剛打入全國五十大房企的中駿置業（01966）主席黃朝陽表示，寬鬆政策的「放水」效果，下半年將逐步浮現，而內地融資成本下降，更抵銷貨幣貶值副作用，有利內房中長綫重拾小陽春；隨着庫存壓力減輕，已計劃於多個一、二綫城市推出初創（Startup）企業園及六大新盤，以迎接銷售高峰期。

A股風聲鶴唳，人行周四（26日）宣布「組合拳」減息兼降準，金融機構的貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%，進一步降低融資成本，有助恢復買家還款力及信心。事實上，去年內房一直受累於供應過剩問題，經過屢次減息降準，各地樓市終於回暖。國家統計局最新數據指，7月份全國70大城市，房價環比上升城市的數量增至31個，連續4個月正增長，尤其深圳及京滬新盤熾 熱，深圳一手住宅按月升價6.3%，過去一年累升24%；二手房價方面，上月也多達39個城市報升。

銷售改善下，不少房企表現眼前一亮，其 中H股上市的中駿置業，截至6月底上半年度，銷售收入59.95億元人民幣，較去年同期急升1.79倍，純利按年升100%至6.29億人民幣；每股盈利18.4分，派中期股息每股5港仙。實則中駿上半年部署，是以去庫存為主，期內僅推一個新盤，套現合同金額54.12億元人民幣，達全年銷售目標135億元的四成，售樓均價為每平方米8,193元，惟毛利率由去年同期38.6%跌至28.3%，因上半年開賣屬於中檔住宅。

上半年收入急增1.79倍

黃朝陽認為未來內地樓市樂觀，「現在對行業前景比較看好，因為一連串金融體制優化（放寬），對房地產發展非常關鍵，尤其融資成本有下降趨勢，內地銀行陸續減息，於可見將來還會進一步減下去。」

「實際上，怎辦控制和減少財務成本，已經成為經營中國房地產的關乎生存問題，因為賣地透明度增加，地價迅速變貴，業界能控制的就只有自身開支，當中行政費用是很難削減的，例如員工工資，能夠不漲價嗎？又例如樓盤宣傳費，想控制在銷售收益百分之1.5以內，亦殊不容易，還有建築材料等等，總之融資成本下降，對整 個行業都是佳音。」

不過人民幣連番貶值，於境外集資的內房成本難免上升，港股上市包括融創中國（01918）、華潤置地（01109）、中 國海外發展（00688）等近日股價反覆，業界分析指，雖然貶值對上述房企現金流影響有限，但估計人民幣對美元每貶值1%，其本年度核心盈利便可能下跌2 %至3%。

黃朝陽指解決辦法之一，是重新轉向國內融資，「公司兩筆以美元結算的優先票據，尚有2年半和5年才到期，受影響輕微，目前中駿國內外舉債比例各佔一半，公司並已準備發行新的人民幣債券，低息且年期較長，預計今年9月底至10月初發行，藉此平衡人民幣貶值帶來的影響。」

夥拍信置投大埔豪宅地

中駿置業總部位於福建，2010年來港掛牌上市後勢頭不錯，今年更打入全國五十大房企，提及香港市場，黃朝陽目光炯炯。「做熟悉的市場，守住佔有率，是風險 低一點的做法，但香港樓市成熟，公司投資組合亦欠缺香港項目，因此興趣很大。近期開始參與一些香港土地招標，例如大埔科學園旁邊的白石角豪宅地皮，與信和 置業（00083）搭檔競投，希望憑藉其經驗，加深對香港市場了解。」

「海外市場亦有考察，包括澳洲和美國，暫未有詳細協議。老實說，即使在海外市場如澳洲，目前新盤買家都以中國客為主，他們想規避資金留在內地的風險，不過，中國經濟一旦有問題的話，對這批並非剛性居住需求的海外樓盤，購買力肯定下跌，故目前我們不放在首位考慮。」

八大城市開拓創業地產

環顧芸芸內房企業，近年都致力輕資產化，他亦有相同構思，「公司即將展開一個『眾創空間』項目，目標為美國WeWork，盼打造匯聚創意的共用寫字樓 （Coworking Office Space）。」黃朝陽口中的WeWork，跟在港掀起話題的運輸服務商Uber一樣，屬於新世代的共享型經濟，WeWork不單向小型初創企業提供辦公 室租賃，還有餐飲等周邊配套；據業界估計，WeWork今年6月募資後市值逾100億美元，黃朝陽認為這門生意搬到中國亦大有作為。

「國家近年提出創意政策，鼓勵年輕人們創業，為辦公室租賃帶來強烈需求，但需要的並非封閉型辦公室。因此我們會尋找一些全幢商廈，改裝成開放式的辦公空間，每個 小間隔適合2至6個人工作，提供家具、傳真機及無綫網路等設施，讓創業人士聚集協作，亦可作為企業落戶新城市的據點。計劃涉及總樓面10萬平方米，將在 一、二綫城市商業圈進行，首批包括北京、上海、深圳和廈門，接下來是南京、杭州、武漢及重慶。」

「租金方面，估計比舊式寫字樓高2至3倍， 目前舊式辦公室連公攤費用，一般每平方米月租介乎100至300元人民幣，在我們計劃中便會是300至900元，由於面積較小，租金仍在初創公司負擔範圍 內，而且服務重點不僅是地方，更在於為租戶創造有利創業環境，好像交流概念、工作機會的平台，這些附加價值，正是輕資產化的意思。另一個海峽科技園項目， 佔地1,000萬平方米，鄰近興建中的廈門翔安國際機場，最快年底前招租，希望招攬物流業進駐。」

庫存去化率料增至60%

除 了產業地產的嘗試，中駿的住宅庫存壓力也有所減輕，旗下上海新盤中駿•天譽上月開售，首批118個單位即日沽出九成，銷情接近「日光盤」，黃朝陽表示只是開始，下半年度準備連環推出六個新盤，涉134萬平方米樓面，大部分位於一綫城市，均價可達1,1萬元，而集團去化率可由上半年約55%，增加至逾 60%。

「房地產這個行業，現在變化非常大，我們認為專注房地產發展，需要有四大要素。一、買地；二、定位，就是要建些甚麼；三、銷售時機，甚麼時候賣最好；四、降低財務成本。」

他解釋說，「近年進入北京等一綫城市後，定期預留20億至30億元增加土儲，現有土儲942萬平方米備用。預計興建的豪宅比例將降到四成左右，其餘六成興建 小型單位，尋求八十、九十後購買力，始終房價長遠上漲，縮小單位面積，令買家能夠承擔樓價。在江西，100平方米的一手三房戶售價約350萬元，如果縮至 70平方米，入場費降到250萬元以下，便吸納到更多買家，小型單位實際已經成為銷售主力。」

「賣樓節奏亦要掌握，房地產挑到好時機出售， 利潤可以非常高，相反錯誤時機沽貨，即使再好產品也會遇上困難，更怕輪到市況暢旺之際，手上卻沒貨可賣了。故樓盤起動銷售速度要快，譬如某類型單位開始受 歡迎，我們3至5個月內就能推出相關樓盤發售，要訣是前期規劃要好，打樁等工序預早完成，然後再按市況