【地產專題】前太古大班賣新盤 Keith Kerr︰的骰單位撐起樓市

身為地產商，容易成為推高樓價的代罪羔羊，曾親手敲定九龍塘又一城、金鐘太古廣場、太古坊商廈群等香港地標的前太古集團大班簡基富（Keith Kerr）卻不以為然，他於2009年離開太古，人到知天命之年才毅然成立「家庭作業式」迷你發展商，全公司不到20個員工，深耕細作8年落成首個樓盤位於上環蘇豪區鴨巴甸街的28Aberdeen St，上周迅速沽清。他談的遠不止賣樓暴富的故事，還包括樓市發展、內房搶地，以及自立門戶的喜樂辛酸。

簡基富不太像名地產商人，雖曾擔任太古地產（01972）總裁及主席長達20年，但誇誇其談的推銷口吻、錙銖必較的「算盤」不見，說話時反而像學者，可能見盡本港七十、八十年代地產起飛的黃金歲月，現在簡基富更像個冷靜的樓市旁觀者，猶如他在倫敦大學念過的數學和物理公式，樓價起起伏伏在他眼中只是動量守恒，而他更願意多講講地產商的社會責任。

不過，差餉物業估價署近日公布私樓樓價指數再錄新高，按月漲1.1%屬去年加辣後最急，連升11個月累積增幅達15.3%，未上車的準買家焚心似火，市場則盛傳政府快將再次加辣，包括限制投資者「一約多買」大手入市。運輸及房屋局局長張炳良指正分析數據，如採取行動不會事先預告。在這個風尖浪頭上，當局政策將決定後市方向是起是跌，而簡基富認為加辣並非長治久安的方法。

辣招愈出愈多不妥當

「調控樓市可做的有兩方面，最易做就是需求管理，因此近年政府實施愈來愈高物業印花稅，另一方面就是加快推地。若單靠賣地，的確很難短時間阻壓私人住宅樓價上升，但只會加辣也難令樓價長遠健康，還要啟動全面的市區重建計劃，創造穩定的土地供應及擴建公營房屋，才是治本的方法。這些並非一朝一夕事情，將是下屆港府執政後的當務之急。」

但他補充，反對貿然把鄉郊的綠化土地，改劃為發展住宅用途，「我本身都是郊野公園的用家，相信很多香港人也一樣，所以即使我是地產建設商會（REDA）會長，但從無主張過要用綠化地皮起樓。我們交予政府的建議文件，提到長遠土地供應一環時，都說要發展郊區有很多保育問題要優先處理，不是只為地產商利益發言。」

樓市灸手可熱，尤其新盤愈賣愈有，被投資界奉為圭臬的長和系主席李嘉誠在業績會明言「睇唔到樓價一、兩年內跌」，仿佛一呼百應，為業主和準買家注入強心猛藥。簡基富同意，本港物業市場上自住為主、投資為輔的購買力將會持續，「需求正在戲劇性地擴張，很多人強烈追求上車。過往核心家庭最少由三、四人構成，現時家庭成員則普遍下降，年輕人渴望早早搬離雙親獨立居住，大部分需求仍然藏在水面下深未見底。」

年輕用家支撐樓市需求

「美國3月上調利率0.25厘，惟本港息口環境依然寬鬆，買家供樓負擔不算太重，另外大家可能忽略港元與美元掛鈎因素，過去多年量化寬鬆（QE）政策大肆印銀紙之下，資金總歸要找出路，部分到了股市及基金，而很多人始終覺得買『磚頭』例如住宅、舖位之類實體資產才安心，這一點其他投資工具難以超越，我認為投資需求繼續是驅動樓價的動力。」

簡基富初創的小型私人發展商The Development Studio（TDS），近期推出首個住宅項目、位於中上環蘇豪區鴨巴甸街的單幢盤28 Aberdeen St，正是主攻細單位市場，項目共40伙，95%為一房單位，實用面積約379至410平方呎，其中北翼單位望元創方（PMQ）方向，景觀較開揚。他承認樓盤的目標客源，就是準備上車的年輕分支家庭，「年輕人很多都有父母幫手支付首期」。

事實上，該盤定價進取，折實平均呎價介乎2.9萬至4.1萬元，首批入場費最平1,176.7萬元起，足足高鄰近加冕臺、聚賢居及殷然等二手成交價30%至50%。簡基富皺起眉頭苦笑︰「我相信是物有所值，該盤開則十分有效率，因我們關注樓價高，故公司哲學是善用單位內每一呎空間，在提升住宅價值這方面下了很多心思。」上周末該盤開售首批10伙，於15分鐘內竟已沽清，有大手豪客更逐層掃入，證明市場亦甚為受落。

新盤定價高內有原因

樓盤一炮而紅，為公司發展奠定基礎，簡基富卻說是悲喜交集，「樓宇不是一天建成，公司策劃這項目7年多，上環一帶是老區，重建起樓手續較繁複，導致發展期比想像中拖長，今日所見大廈外觀、價單的定價，背後都是一次悠長旅程。我們不是刻意揀今年賣樓，是發展過程決定了開售時機，固然一手氣氛好，造就公司進入市場一個不可多得的機會。」

他續指，新盤有必要開價進取，原因是重建工程需把噪音和污染降至最低，建築費自然高昂，經常有研究報告說港樓貴，其實是體現在建築成本上，但這還不是最困難的地方。「現今，對任何參與本港市場的發展商而言，最艱辛的工作就是找地皮發展，發展商之間競爭極大，尤其市區地盤的發展規模較小，政策又不鼓勵併購舊樓重建，嚴重打擊土地供應情況。」

眾所周知，內房近年來港搶地一擲千金，海航集團鯨吞啟德四地花費272億元，加上新地（00016）、長實（01113）等傳統大孖沙，簡基富承認中小型財團根本無法抗衡。「務實地說TDS只是一間迷你發展商（boutique developer），要做地產界大玩家講求資本規模，上市大孖沙及內房在國內外都有賣樓收益，又有資產負債表以外的融資渠道，要短時間追上他們不切實際。內房投地異常活躍，的確已壟斷港鐵上蓋物業、市區重建局（URA）等很多發展機會。」

離太古自立有血有淚

「另一邊廂，很多大發展商紮根香港40、50年之久，完全受惠早年地產飛躍期，我自己也曾是當中一分子，當時地產業屬於整個經濟和城市發展的命脈。來到今時今日，可以再發展的空間大大減少，中小型財團很難撼動到大孖沙地位，所以策略一定是堅守市場定位，嘗試發掘機遇較多的小眾市場（Niche market），對我們而言，即是專注興建規模及面積較小的市區盤。」

回憶起從前在太古的大班生涯，簡基富顯然意猶未盡，「我是在2009年5月底退休，其實我十分享受在太古的工作，物業發展商這角色可以由無到有，創造出城市的不同景觀，令我深深感到滿足。而且有很大社會責任在其中，所以即使是盤生意我也很投入，熱衷最後得出怎麼樣的建築。當望着公司新完工的商廈或住宅，我可能暗暗讚賞自己做得好，或者歎息說犯錯了下次不可重蹈覆轍，但基本上我拍板的項目譬如又一城等，時至今日仍算是相當完善。」

由大公司到自立門戶，麾下員工數目由近3,000人變成現時不足20人，他笑說落差實在明顯。「太古是管理優良的大企業，而成立TDS後，我們在地產界只是個小角色，感覺完全是兩個世界。我要做的是把經驗帶給同事，與此同時我亦要學習新事物。以往在大公司，每個人分工仔細，現在同事不多，幾乎所有工作『一腳踢』處理，簡單到沖一杯咖啡也不例外。」

40載經驗盼薪火相傳

「這就是當時我選擇退休後留港的初衷，走一條新的路，而不是加入另一間大發展商。幸運的是我現在擁有一支年輕有衝勁的團隊，大家都有同一份理念，喜歡設計及研究居住空間。始終香港面對的問題，住宅愈縮愈細並非我們獨有，在歐美大都會像紐約、倫敦也一樣。最重要是都市中的人，如何把城市化（Urbanization）問題迎刃而解。我初來香港時，香港人口僅有300萬，今日膨脹到730萬人，平均生活質素下降可謂深層次矛盾。」

簡基富指，地產界應分擔更多社會責任。「作為發展商姑勿論規模大小，都要抱持使命感，目光要看得遠，不是起完樓賣出去就算。因為我們走了，我們所做的建築物仍會屹立一段長時間。像發展28 Aberdeen St.期間，我發覺上環到堅尼地城一帶已經變遷很大，港島西鐵路延綫通車、特色食肆及零售小店令該區煥然一新。地產商責任是做出可靠的建築物，經受得起時間考驗，並尊重區內的生活模式。」

提到公司發展方向，簡基富樂觀地說︰「始終有生存空間，優質小型住宅既有利潤顧客層面亦廣，每個人放工回家，都需要擺脫都市的繁喧，我們希望製成品是個適宜居住（Livable ）、令人放鬆冷靜的生活空間，亦希望獲得市場尊重及用家賞識。」TDS在港仍有其餘三盤，包括九龍塘德雲道獨立屋、上環東街及灣仔堅尼地道的上車盤，下一步更計劃進軍本港商廈以至英國倫敦，且看能否在市場上站穩陣腳。

撰文︰符廣全