【地產專題】地監局梁永祥：研代理認購須申報

近年一手樓市暢旺，但樓盤及代理銷售手法不時引起爭議，具銀行界背景的地監局主席梁永祥指，代買家墊支等業界棘手問題，需要時間循循善誘，現已研究全新申報機制，避免誇大樓盤銷情，不過限時揀樓等安排屬發展商決定，代理亦只能做好本份。對於金管局出招，他認同可短期抑止樓市，惟目前入市須格外審慎，並寄語年輕人買樓「要捱吓麵包先」。

專責規管代理行業的地產代理監管局（EAA）去年底換屆，由銀行界出身的新鴻基金融（00086）行政總裁梁永祥升任主席，以助提高行業水平。不過消費者委員會隨後發表《一手住宅物業銷售報告》，批評前綫經紀代客墊支入票，發放資訊混亂，以及「速戰速決」高壓式推銷等問題。截至上周，中國海外（00688）與市建局合作的西營盤星鑽，亦限制買家5分鐘內「扑錘」揀樓，有關情況備受關注。

梁永祥表示，「一手市旺，自然衍生較多買賣糾紛，其實去年代理界整體表現不錯（2014年接獲399宗投訴，按年跌19%），包括56宗新盤銷售投訴，仍屬於較小比例，大家關心的墊支問題亦有改善，以今年首兩個月計，只收到8宗一手樓投訴紀錄，主要指控代理沒有履行回贈承諾，以及誤導按揭申請資料這兩方面，實際情況並非十分嚴重。」

代理墊支誇大銷情

事實上，墊付入票費是「Agent」（代理）傳統，為客人多入票，旨在增加中籤機會及幫助代理「成單」，早年大型代理行並設數以億元計的「墊支基金」，惟新盤入票數字往往因此急增，像長和（00001）環宇海灣、新鴻基地產（00016）東環等項目認購熾熱，收逾萬張入票，卻被指存有不少「水份」。梁永祥認為，這情況於業內沿襲多年，需要用各種方法撥亂反正。

「香港的買樓模式一直在進化，由排隊先到先得變成電腦抽籤，是一種改善，但認購要交誠意金，近年逐步由本票轉為『碌卡』，過程中就容易造成『水份』，因為代理幫手『碌卡』，只顯示他們有很大信用額，但入不到個客肉，所以新盤的踴躍程度，某程度是被代理的信用卡Allowance誇大咗。」

他續說：「去年接獲11宗新盤墊支投訴，其中兩宗已交予紀律研訊部發落，始終要讓業界知道咁做是有問題，局方最擔心樓盤銷情，被不必要和不正確地放大，導致消費者誤解，尤其一些買家明明無意圖咁做，但代理主動幫佢入咁多票，就更加有問題，局方覺得絕對應避免。在代理角度，固然想Maximal個客的中籤率以賺取佣金，但他們只顧自己，並無考慮到對業界的後果。」

「其實作為監管機構，有時候好被動，要等到望真業界做咗乜嘢，然後才動腦筋見招拆招，彷彿長跑時苦苦跟在別人身後追趕，局方不能每次一開始就否決從業員的做法，但若違背公平和透明度等原則，就要把他們納回正軌。我們現在會要求代理『碌卡』時清機過數，又加強巡查一手新盤，並與代理界高層砌商，務求杜絕墊支情況。」

限時揀樓愛莫能助

新盤限時揀樓，梁永祥同意對準買家有影響，但基於發展商考量不同，經紀亦愛莫能助。「究竟只俾5分鐘買家揀樓是否正確？應該要問發展商，日前銷監局已表明不鼓勵這安排，的而且確，因為買樓是人生一項大投資，或者個盤好旺場，發展商希望更多人有機會認識。」

「這是銷售手法的瑕疵，如果發展商說，揀樓時不准睇樓，只准代理口述單位狀況，我肯定第一個跳出來反對，但目前的情況，我看不到有觸犯法例，所以最重要是代理盡自己責任，依書直說，向買家解釋說明揀樓有時限，不要加太多個人意見，咁我覺得就Okay，至於5分鐘恰不恰當，就屬於發展商的部署。」

建立代理申報機制訴

市場另一個灰色地帶，是代理以私人名義入票認購新盤，地監局為堵塞漏洞，已着手建立新的申報制度。「現階段仍在探討中，代理本身對某樓盤感興趣，當然有自由去購買，但我覺得有必要向其客戶申明，讓客人了解其動機，『Agent都買埋一份喎，是信心保證；又或者搞錯呀，會不會托高個價』，客戶認為是好是壞我們控制不到，但申報得清清楚楚，可免卻很多爭拗。」

梁永祥稱：「具體的申報機制，我們仍在執業委員會傾緊，傾好之後會向大家宣布。目前着眼點，是怎樣實施才合適，包括申報內容及牽涉範圍有多大，例如口頭知會一聲就算，還是需要白紙黑字簽署，會不會弄得太繁複， 都要一一釐定，否則將來實行起來，就會『禾雀亂飛』出亂子。」

「二手買賣投訴方面，都是一些老生常談的問題，較常見是代理漏簽睇樓紙、無簽妥合約，睇樓時沒有提供土地查冊紀錄（Land Search）等，都是低層次錯誤，並不算嚴重。另外，部分代理無解釋清楚單位現況，或向準買家提供錯誤答案，這些我們都較重視。現時我們又開始把歷年的投訴個案，建立Database大數據分析，把較嚴重和頻密的個案優先處理。」

少檢控望業界自重

去年地監局共撤銷53名代理執業牌照，按年升3.4倍，創歷年新高，他強調︰「局方不是享受去罰人，只想提升代理專業水平，罰則上相當嚴謹，共分『六部曲』，包括訓戒、警告、上CPD（持續進修課程，扣12分需強制進修6堂），然後才是罰款、停牌以至撤銷牌照。每個除牌判決，都交由獨立的紀律委員會負責，成員包括社會知名人士，亦有法律界擔任聆訊委員會。」

「部分人被除牌，是由於曾遭刑事定罪，以前可能一些持牌人認為事過多年，主觀地覺得已『洗底』，但EAA愈來愈重視從業員的操守，我們現在強調，續牌時一定要上報所有個人刑事紀錄，曾經犯事未必一定會被拒絕續牌，但如果知情不報，還作出虛假聲明，被局方發現就一定『死梗』。」

「我相信對每一個代理而言，最難受的是逼他們脫離這行業，不能再靠地產中介為生計，故除非案情嚴重，否則局方不會輕易除牌。我們定期有『放蛇』行動，因需要掌握確切證據，故檢控數字不多，但像監測汽車駕駛超速的攝錄機一樣具阻嚇性，主要還是希望業界自律自重。」

中介出面多份保障

傳統上，佣金佔二手交易最少1%，不少人嫌貴而希望避開中介，因此近年坊間流行網上「私讓盤」，以及一些另類物業買賣，梁永祥提醒指傳統代理仍有好處。「我哋教育消費者，找代理從業員代表自己行事，始終會有多一份保障，因為代理需要負擔法律責任。」

「譬如不是每位買家都熟習樓宇交易程序，幾時俾按金、物業有無查冊、僭建，被檢控之類，代理就一定會Check，但私人買賣就不會，甚至未必知道需要去做，在簽第一張紙（臨時買賣合約）之前，如果以上事項沒有做足，已經會構成買家一個相當大的風險。」

「又例如買家無聘用持牌代理，可能連心儀單位的業權都搞不清楚，因為業權可能屬於兩姐妹，如果你俾咗訂金個家姐，跟住個細妹又唔肯賣，便會掀起很多麻煩。」

有內地代理打算攻港，以O2O（綫上綫下）模式提供樓宇中介服務，對於這類網上服務，他指同樣受到局方規管。「地監局有專人檢查網上代理，雖然互聯網世界無邊無際，不過但凡從事中介物業買賣而賺取佣金，就屬於局方的管轄範圍。」

量力而為先選居屋

細價樓升幅驚人，引起樓價回調的揣測，梁永祥指出現階段入市，必須審慎。「買樓是一世人中最大投資，一定要審慎而為，第一是睇吓成交後，能否維持每月供款，故最怕收入不穩定，近期有指要用多重按揭去湊合首期，我覺得絕對不應該去做，尤其是你問財仔借，分分鐘要還超過10厘息，根本正常人是無辦法在這個利息下還款。」

近日不少報道指年輕人上車困難，他亦同意，「通常最大問題是唔夠俾首期，但買樓自住比用作投資穩妥，因租金水平也不菲，如果你有穩定收入，有足夠首期，買來自住並無不可。樓市有周期性，有時高，有時低，無人可以在入市後控制到樓價唔跌，總之自己計得掂數，千萬不要因為買樓，而令自己財政陷入困境，這樣買樓都不是好差決定。如果說年輕情侶買樓買到要分手，或捱一片麵包度日，就不是量力而為了。」

做好投資方易上車

他建議年輕人要有投資計劃，「買樓唔一定要買私家樓，可以吼平嗰啲，房協在市區都有好多樓出售，可能是居屋或夾屋，但都可以考慮，以前好多人諗住買間樓先結婚，如果薪金增長的速度，快過樓市上升，咁都可能有機會，但近年本港人工只有4%、5%增幅，地又愈來愈少，樓價升幅比較快，年輕人要買樓置業的話，如果無其他人幫手，真的要先作一些投資去累積本錢。」

「最慘是銀行利息好低，你有多餘錢放在銀行，就來變廢紙。如果錢唔投資，按年均通脹4%計算，10年你就不見40%的購買力，咁你話係咪一定要投資？「年輕人不妨找一些回報及風險較高的投資項目，因為就算投資失利，都仍有機會賺得返，唔會過唔到世，譬如可以直接投入股票市場，或者買股票基金。相反，如果已經60歲重要投資呢，就只應該保本，賺吓利息，因為年紀大脫離工作崗位，一旦輸咗就搵唔返，因此不能冒風險。」

「做好投資，才有機會上到車、儲到首期，如果只是儲份人工就未必得。當然儲錢買樓非易事，我聽過好多故仔，真係日日食麵包，好明顯為買樓去得好盡。以前我在銀行工作，經常見到的情況，就是銀行男職員和女職員結婚，再一齊向銀行申請僱員貸款，不過買樓之後，大家都各自返屋企住，間屋就租俾人收租，好多這類個案。」

「其實你見好多40歲、50歲又買到樓的人，佢哋都經歷過這些，不足為外人道，今時今日的後生一輩，是否坐係度就想有間樓呢？使唔使食吓麵包呢？買樓從來都不容易，只不過香港富裕起來，令好多人都覺得買樓係一個必然。」

對於金管局出招，是否真的有效揭抑樓價？「從來政府出招，對樓市都會有一定效力，起碼在市場氣氛上已經起到一定影響，二手會減少，但不要忘記這類措施，面對的其實是一個失衡的市場情況，能夠維持多長時間的效果，我真的不敢說。」

 

Profile: 梁永祥

現職：

• 地產代理監管局主席

• 新鴻基金融（00086）執行董事兼行政總裁

事業：

• 2009年任恒生執行董事及個人銀行業務主管

• 2000年回港後加入恒生銀行，擔任副總經理兼零售銀行業務副主管

• 1992年移民到澳洲，其後回流

• 1986年出任渣打銀行香港信用卡中心主管

• 1973年加入美國運通信用卡公司

學歷︰

• 浸大英國語文及文學藝術文憑

 

撰文：符廣全