【地產專題】投資者回歸搶新盤 出招機會增？

新盤市場持續暢旺，近月投資者入市步伐也有明顯上升趨勢，最近銷情最暢旺為帝國集團及麗新發展（00488）合作發展的將軍澳藍塘傲，吸引大批投資者入市，市傳有一組內地買家連橫購入該盤17伙，涉資2億元。此外，超級豪宅物業也備受追捧，由九倉（00004）及南豐集團合作發展的山頂Mount Nicholson2期，市傳賭王四太梁安琪以近13億元勁掃4伙。投資者重臨新盤市場，市場觀望會否觸動樓價再度爆升。另一值定得注意的，是樓市升溫，港府加推打壓樓市措施的機會有多大。

為打壓樓市炒風，港府先後於2012年10月及2013年2月推出買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）（見96頁財經詞彙）兩大辣招，過去數年投資者入市比例大幅減少。及至過去數月，樓市重拾上升步伐，加上發展商推出多重針對投資者的按揭優惠，吸引投資者重臨新盤市場。最近推出市場的新盤中，投資者大手買入單位的個案明顯增加，發展商也看準時機，安排大手買家優先購入單位。

藍塘傲四成買家內地客

近日銷情最熾熱的藍塘傲，該盤於23日及24日連續兩天展開首輪363伙銷售，兩天間共售出約360伙，接近全數沽清。值得留意的，是發展商特地預留239伙供員工及大手買家認購，首天成功沽出187伙，市傳指一組福建買家連環購入該盤17伙，當中涉及一房至四房不同間隔，涉資約2億元。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，藍塘傲第二天進行B組銷售即散客銷售，中原方面錄得約80%出席率，出席率相當理想，他估計用家及投資者比例為七比三。值得關注的，是發展商表示，藍塘傲買家中有四成屬內地客，內地客比例之高，為近年新盤罕見，足證內地投資者也涉足新盤市場。

最近另一個備受投資者追捧的項目，會德豐地產（00020）旗下屯門掃管笏NAPA於上周日開售92個分層單位，項目於當日共售出70伙，佔發售單位76%，據了解該盤的投資者佔比例佔約3成，其中一名投資者一口氣購入3座3個單位作投資用，涉資約1,950萬元。

至於由宏安地產（01243）與錦華地產合作發展、於上周四（20日）開售的馬鞍山薈晴，也錄得投資者大手掃貨，美聯住宅部行政總裁布少明指出，一名投資者斥資約1,000萬元購入3伙開放式戶，另外有一組同區投資客亦連買3伙，包括1伙開放式戶及2伙一房戶，同樣全部作收租投資，共涉資約1,200萬元。

人幣貶值資金外流尋寶

為何投資者於此時群起出動購入新盤？理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，最主要的原因是目前息口仍持續低水，持有房地產等磚頭資產，對投資者來說租金回報較吸引。他解釋：「即使新盤入伙後租金回報未必特別高，但回報率也不錯，現在將錢存在銀行，利率近乎零，反觀住宅租金回報有近2%至3%，相對吸引。」另一個原因，是由於香港樓價在最近數個月重現升勢，換言之資產價格上有升幅，在息口低的情況下，房地產物業較受追捧。

不少市場人士認為，發展商為買家提供按揭優惠，是吸引投資者重回新盤市場的重要原因，許智文指發展商一向有做這動作，令投資者的入場門檻降低。惟在早前跌市時，發展商無論向買家提供多少按揭優惠，也未必成功吸引投資者入市，足證投資者的入市決定也受市場氣氛影響，尤其是租金回報是否吸引。他認為這一輪投資者入市潮中，本地投資者多傾向買入細單位作投資用途。

除本地投資者群起出動外，人民幣持續貶值，近年來港購入新盤的內地買家比例明顯增加。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨着近年人民幣貶值，有部分資金流入與美元掛的本港樓市，今年第二季內地人比率已見回升，而所佔金額比率更創15個季度新高。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據，今年第二季，一二手住宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，當中內地買家以買家姓名拼音辨別佔個人買家於香港樓市住宅註冊量比率約8.3%，較首季約8%略見上升；若以註冊金額計算，第二季比率大幅急升至15.6%，較首季增加4.2個百分點，並創自2012年第三季後的15個季度即逾3年半新高。

發展商把握機會散貨

據稅務局公布最新數據顯示，9月份雙倍印花稅及買家印花稅的登記數目創逾1年新高，顯示投資者比例明顯急升。稅務局早前公布，9月份涉及雙倍印花稅的個案達4,317宗，按月增26%，數字也創去年6月以來15個月的新高，其中住宅佔2,604宗，按月計更急升52%，數據顯示投資者的入市步伐加快。至於在某程度上可反映內地買家數目的買家印花稅，9月份錄得250宗買家印花稅個案，也屬去年6月後最高的月份，數據亦證明內地買家數目處於上升趨勢。

愈來愈多投資者入市，發展商會否把握機會加價？許智文卻相信發展商未來仍主力去貨，在息口因素前景未明朗前，發展商的策略會是「去得幾多得幾多」。「事實上，目前樓市存在剛性需求，發展商多傾向於這時候盡快去貨，因為剛性需求消化了一輪後，就好難再返來，除非發展商好肯定樓市於短期內會出現重大的升勢及需求才會傾向持貨，不然在現在的環境下，發展商將實行『有貨就去』的策略。」

特首選戰揭幕未擬出招

不過，投資者入市比例回升，市場再次憂慮政府或會再出招壓樓市炒風。許智文認為，政府於短期內出招的機會不大。他說：「政府會否因而再出招，先要看樓價上升的程度，根據過去的歷史，樓價於短期間升10至20%，政府就有可能出手干預，或加強干預，目前樓價只是快升至去年的高位，政府出手的機會相對不大。」他又指，美國或於今年底加息，若遇上政府再出招壓樓市，可能將構成樓價過分滑落，這也是政府不希望出現。

此外，香港於明年將舉行特首選舉，政府有可能傾向一動不如一靜，怕對社會構成大影響，「尤其是樓市對香港而言是較敏感的課題，一推出措施，就會幾乎影響整個香港，包括已有樓，或未入市的港人，現在香港有近六成人是業主，比例不低，你見到樓價於1998年至2003年期間大幅下跌，迫使很多港人上街遊行抗議，可見影響甚大，政府不會輕舉妄動。」

本地用家、投資者及內地買家三股力量同時入市，樓市熾熱氣氛持續，許智文估計樓價於今年底前有望重上去年9月的高位，甚至有望超越去年高位，「過去數個月，樓價每月升幅約1至2%左右，我估計這趨勢在美國加息前仍會持續，如美國再加息，我相信樓市升勢或會出現轉變，市場也開始對樓市上前景產生懷疑，會觀望香港的息口走勢。」

他認為美國今年12月加息機會頗大，惟香港跟隨加息的機會只有少於一半，尤其是目前香港銀行仍繼續降低按息。

 

撰文︰陳詠妍