【地產專題】私募基金豐泰 朱惠德 長勝將軍 授逆市對策

私募基金豐泰地產投資，自2002年成立以來，主要於亞太地區搜羅投資機會，近年於本港房地產市場漸活躍，晉身發展商行列，收購舊樓項目再重建，5年前極速以一年半時間成功收購中央樓而聲名大噪，基金掌舵人、董事總經理朱惠德（Samuel Chu）曝光率也愈來愈高。豐泰地產食正港樓10多年來的升浪，其於本港的房地產項目的內部收益率（IRR, Internal Rate of Return，見112頁財經詞彙）普遍達20%水平，遠高於一般發展商旗下項目，皆因基金嚴選項目，朱惠德指：「如果你購入項目後，單是靠樓市上升是做不到以上回報，要視乎怎樣為物業增值。」基金旗下銅鑼灣銀座式商廈Tower 535號正在招租，另一豪宅項目西半山敦皓也即快將推出，面對零售業市道放緩及住宅市場醞釀轉勢，這位私募基金界長勝將軍又有何對策？

本港樓市於過去12年拾級而上，吸引大批私募基金於物業市場捕捉投資機會，不少大有斬獲，愈做愈大。由朱惠德及李啟耀創辦的豐泰地產投資是其中之一，成立於 2002年本港樓市低潮，主要投資者為海外機構投資者、退休基金及大學基金等，過去10多年積極於亞太地區搜羅物業投資項目，累計管理資產近445億港 元。

人少好辦事 開價要合理

豐泰地產於香港物業市場的戰績引人注目，多次於低位捕捉入市機會，最教市場佩服之處，是朱惠德擅於在短期內完成收購大型舊樓項目。即使港府數年前將舊樓強制拍賣的門檻由九成降至八成，由於業權分散，要統一舊樓業權實在困難重重，朱惠德卻於2010年 時，僅以短短一年半的時間，以約28億元統一位於銅鑼灣黃金地段、擁有46年歷史中央樓的業權而聲名大噪。

其後，基金再於翌年以近18.5 億元購入半山適雅大廈逾90%業權，該大廈曾獲田生集團（現改名為宏輝集團）及俊和（00711）等出價洽購，卻未有成事，最後成功落入豐泰手上，究竟有 何秘訣？朱惠德指：「我們的投資部門相對較細，處理收購項目時比較集中，做決定上會快很多。」他更笑言自己幾乎是全天候工作，「我是24小時也要工作的， 凡有項目就要研究，基本上沒有假期。」

不過，豐泰地產於樓市低潮成立，本港樓價已攀升多年，近年收購或發展項目是否比以前更難？朱惠德透露，基金在過去幾年樓市高峰期間也成功收購數個舊樓項目，其中兩個位於灣仔，目前也有數個收購項目在進行中，他說：「收購舊樓永遠不容易，我覺得你收購的 價錢一定要合理，如果不合理，人們一定不會賣給你。」

靠改裝增值 貴精不貴多

從收購中央樓及適雅大廈的例子所看，豐泰並不介意以高價投得項目，有趣的是，其投資項目的IRR普遍達20%，不少香港項目的IRR更遠遠超過以上水平，究竟如何做到？朱惠德分享其物業投資心得，「我們購入的項目時，永遠不會博樓市升而購入項目，這不是我們的做法，最重要是看你賣的價錢，以及你為項目投入了多少增值的部分，如果你購入項目後，單靠樓市上升是做不到的，要視乎怎樣為物業增值，如設計、改裝。」

他續稱，豐泰並不是大發展商，毋須定下銷售目標，奉行「貴精不貴多」的策略，「我們的產品放了很多心思去設計，質量好才會出街，因此，旗下項目跟發展商的項目的回報有所不同。我們做的項目一定要精，有空間讓我們發揮，不然怎樣跟香港的發展商競爭？」

事實上，豐泰物色項目的數量，並不亞於一般發展商，去年11月至今年10月期間，基金於亞太地區研究了約1,029項物業，其中193項進行深入調查，並列 出27份意向書，最後只挑選6項物業作投資，足見其甄選過程極為嚴格。朱惠德不諱言，近年於本港發展住宅項目難度較大，基金未來目標是發展商業項目為主， 「坦白說，我覺得現在做住宅是難做很多，因為針對住宅的法例有太多，涉及數百條法例，有任何差池就要負法律責任，同時愈來愈多內地發展商來港買地，雖然我 們最近也有購入住宅項目，但未來仍以發展商業項目為多。」

年輕化商廈 經濟影響微

未來一年，香港仍是豐泰的重點市場，目前基 金正為中央樓重建項目、銀座式商廈TOWER 535積極進行招租工作，朱惠德透露，該項目現時已簽訂約30%租約，落實進駐的租客包括日本人俱樂部、健身公司Fitness First，也有咖啡店、餐廳等。過去數月，隨着內地旅客消費大降，本港零售市道急速轉差，尤其位於銅鑼灣這個舖租大跌的重災區，朱惠德直言，對TOWER 535零售部分的招租有一定影響，惟他卻亳不擔心，坦言仍會「揀客」，「現在旅客的消費的確少了，但旅客的人數仍很多，因此我們十分強調租戶組合，我們揀 客也揀得『好緊要』，希望找到合適的租客才會簽約。」

早於5年前收購項目時，朱惠德已打算將項目打造成較年輕、大眾化的路線，「當時我沒有 水晶球，不能預知幾年後的情況，但一直以來，我們都沒有打算行賣珠寶、鐘錶、奢侈品牌的路線，我們希望走的是年輕化的路線，希望令大廈有多些人流、多些人關注。」他續稱，零售業轉差，最大影響都是鐘錶、珠寶行業、超級名牌等，而TOWER 535行的是中線品牌路線，受的影響不是最大，只需要輕微減租就可以。

一線區店舖 仍具承接力

近月商戶結業、國際品牌退租的 情況有增無減，市場對本港零售市道似乎愈看愈淡，更相信明年農曆新年後，將會是零售商戶結業的高峰期，朱惠德卻有另一番看法，「事實上，當市場轉差時，大 家都會將情況說得很差，當市場好時，大家就一窩峰說市場很好，股票市場也一樣，股市跌至21000點時，大家都說股市快爆破，在我的角度看，只要舖位市場 仍具承接力，即代表市場快將Bottom up（見底），如果舖位空置多時仍無人問津，你才需要害怕，就像1997、1998年的情況，尖沙咀整條加連威老道有6、7間吉舖，這是很少出現的，現時 市場並沒有出現這樣的情況。」

他表示，近年內地反貪，必然影響奢侈品消費，「以前一個客人可能買10隻錶，現在一家舖一天也不知能否賣得出 10隻錶，比以前賣少很多，付不起租金很正常。如近來某個奢侈品牌撒出中環大舖，事實上該品牌本身也收縮全球的舖位，可見不止是香港的問題。」他指出，中線牌子現在反有機會重回一線地段舖位，「現時的情況是一地段的舖位凡有交吉或減租，如價錢合理，很快就獲得承租，可見具承接力，反映市場上仍有很多商戶 有意租用舖位，我對舖位市道不是看得太淡。」

本港多次出現的「反水客」行動，令內地旅客來港的意欲有所減少，朱惠德相信某程度也基於貨幣因素，「由於港元跟美元掛鈎，內地人來港購物好像貴了；但明年香港商戶入貨的價錢，一定會調節至跟歐美的價錢相同。至於內地旅客對香港是否真的很反感？兩年 前內地人也說過不喜歡日本，現在內地人都湧到日本購物；香港的經濟即使轉差，我相信只會是短暫的事情。」不過，他認為短期內香港有必要重振旅客的信心，吸引更多內地客來香港，「中國人口達13億人，市場很大，事實上，全世界也歡迎旅客，像我剛從紐約回港，當地的市長花盡心思去想怎樣吸引更多旅客到來，我希 望香港能夠跟上全世界的潮流。」

細價樓受壓 豪宅較穩陣

另邊廂，豐泰地產全新單幢豪宅項目西半山干德道敦皓，亦計劃於下月開 始軟銷，但住宅樓價現轉勢象，市場普遍認為樓價下跌將成大勢，朱惠德相信中長而言，住宅樓價跌幅有限，「當樓價於2004年開始上升時，每年不時有人 說樓價會下跌，其實樓價跌及升是跟供應及需求有直接關係。」他指出，近年政府提出有住宅供應將大增，但看深一點，該供應量相對1997年仍相距甚 遠，1997年前的新供應量每年平均是約4.5萬個，現時提出的每年供應量約2.5萬個。

同時間，由於港府實施多項樓市措施，過去數年累積 了大批Pent-up Demand（受到抑制的需求），「其實香港對物業的需求仍很強，每年香港有4.5萬的新婚人士，離婚大概有2萬人，對住屋一定有需求，還未計入新移民、 海外買家，自1997年以來，需求也比供應量高，證明市場上的購買力是剛性需求。」

住宅市場中，朱惠德認為只有細單位樓價面對調整壓力，「由於政府的樓市措施，迫到市場都要購入細單位，我覺得這類型單位於這兩年好像有點升過龍，同時近年發展商主力發展細單位，令 這類型單位供應大增，有可能令樓價出現調整。」惟他拒絕預測樓價調整幅度，「其實這是沒有人會估得到，你要我隨便說一個數出來不難，但我不需要以此來引起 關注，我覺得細價樓會自己慢慢調整，至於跌多少我估不到了。」豪宅市場方面，他認為，由於過去數年豪宅供應有限，相對「穩陣」，「現在賣豪宅的速度慢了， 因為以用家為主，他們要慢慢睇及考慮，但價錢是穩定的。」他認為，市場上出現豪宅蝕讓出售的個案，只屬個別例子，「豪宅市場供應甚為缺乏，而且豪宅買家基本上將單位作自住用途，樓價跌少少、升少少其實也沒有所謂。」

撰文︰陳詠妍