【地產專題】羊年推1300伙 料樓價靠穩 嘉華打造實用細戶

樓市水漲船高，到底羊年會爆煲，還是步步高升？嘉華國際（00173）香港地產總經理溫偉明指出，剛性需求加上內地客融入樓市，足以支持樓價增長，建議當局撤銷特別印花稅（SSD）以及加快開發新市鎮，而集團今年會推出1,300伙應市；此外近年細碼一手樓暢銷，他指趨勢難以扭轉，買家反而應講究樓盤實用性，避開奇形怪則，「單位實用是老闆呂志和的堅持。」談及新界及細價樓急升，還有近日鬧得熱哄的樓市「爆煲論」，溫偉明淡定地說︰「盡管個別業主需靠財務公司支持，畢竟數量不多，絕大多數比例買家是在傳統銀行造按揭，受金管局監管，故此按揭金融制度依然值得信賴。」

「供樓負擔比率不算高，『加按』並非想像中嚴重，若說財務公司策略進取，這點我同意，但他們都會管理風險。事實上樓市升與跌，循少量個案去捕風捉影並無意思，睇大數據更實際，目前香港經濟基本面較佳，GDP錄穩定正增長，就業率理想，美國今年縱加息影響亦微，因現有息口水平非常低，市場早有加息的心理準備，綜合來說，看不到太多負面因素。」溫偉明續說。

中港客需求撐起樓價

「供求關係上，香港住宅是所謂的剛性需求，是必需品。當然，香港人有些特別，當個市平穩或上升時，買樓意慾反而急增，吸納量好高，到經濟轉差樓市又可以停晒，所以一切都睇經濟環境。眼前歐洲及日本多國量化寬鬆，環球銀紙多了，無論流入哪個市場，Fixed Asset（固定資產）價格必然向上，左右實體經濟，而美元強勢下，美國政府雖然繼續發行國債，但回報卻不算吸引。」

溫偉明指，內地經濟與樓市更息息相關，「內地剛全面降低存款準備金率（RRR），可說是中國應對其他國家量寬的反應，始終國際壓力也影響到中國金融體系，雖然內地印幾多銀紙無人知，但正凸顯其政策影響深遠，尤其現今來香港買樓，已好難劃分國內客和本地客，界線漸模糊，因內地客經常留港甚至定居，生活模式趨同，他們買樓資金部分由香港實體經濟走出來，部分在內地做生意拿錢過來，都是好大的購買力。」

羊年樓價走勢，他認為仍有輕微升幅，豪宅物業則要視乎地區而定，「樓價不期望好大升幅，但向上動力仍有，尤其俗稱『上車盤』的細價樓需求強勁，回顧過去十年，平均每年一手新盤吸納量約2萬伙，今年新供應則只有1萬伙左右，相信承接無問題，整體細價樓升幅估計雙位數以下。豪宅方面，今年初起成交轉密，升幅亦樂觀，但港島洋房或豪宅屋苑較睇高一，因買少見少，造價勝新界區一籌。」

單位求實用拒絕怪則

樓市熾熱，且限呎限量項目出籠，使近年新盤呎碼愈來愈細，作為發展商，溫偉明同意是大勢所趨，「這是一個大方向，因為好明顯多了年輕家庭或單身的置業人士，他們對空間要求無以前咁大，負擔能力剛剛好，但十分迫切上車，惟有妥協住細些，或者再搵室內設計師幫幫手，細價樓多了這批人去爭，售價就直上升，所以個別發展商也諗得幾刁鑽，去做一些好細的一手單位。」

「當買家買不起大呎數，新盤單位更要有效率，盡量減少走廊位，讓間隔比較四正，嘉華宗旨也是盡可能做高些住宅樓底，不是鼓勵間多半層閣樓，只想增加向上空間感，即使買家入伙後設置吊櫃、地台收納東西，也不會感覺壓迫。像旗下即將推出的將軍澳嘉悅，單位呎數不會太細，但也有提供一房戶型。」

「為新項目開則時，我們較重視Mock-up（設計框稿）步驟，即是按1︰1尺寸造出單位模型，逐一測試實用性，簡單如房門會否太窄，房間會否放得下睡床，就放不下衣櫃，總之設計要人性化的，減少不合理的『怪則』單位，這點是老闆嘉華主席呂志和特別吩咐下來，相信我們做得比其他行家徹底。」

「若考究起來，其實嘉華10年前推出的灣仔嘉薈軒（J Residence），就已有Open kitchen設計，當時屬新概念，因新一輩較少大排筵席，招待親友的功能可由Club House宴會廳取替，單位本身就慳返牆身，以及由廚房出廳的通道位。其實諗返二、三十年前，200平方呎公屋夠住一家八口，而今時今日單位質素不可同日而語，因此生活環境並非原地踏步。」

投地出價成本陷兩難

嘉華近年積極搶地，每有官地例必入標角逐，溫偉明談及投地策略，「每次都有Tender（標書）計數，尤其政府推出的地皮，較容易處理；如果買幅農地回來，或者收購舊樓重建，面對問題就複雜得多，因此公司支持政府的積極賣地方針，當然，在出價方面我們有自己的想法，但也有兩難的時候。」

「一方面希望打造優質樓盤，這是公司一貫賣點，包括豪宅盤深灣九號等，即使定位較大眾化，如馬鞍山星濤灣，亦追求較高級的用料，由這層面去看，就會變成我們的成本和壓力之一。既要做好質素，另一方面又要在財團競爭激烈的投地中脫穎而出，盡量取得雙贏局面，一些配套成熟或曾有發展經驗的地區，我們出價上會更進取，例如在將軍澳及灣仔區便Keep住有落標。」嘉華早前就曾與信和置業（00083）合作，入標港鐵康城6期項目，最終由會德豐地產（00020）投得，「康城地理上比將軍澳市中心差少少，發展未成熟，但該區近日獲批興建更多中小型單位，相信日後呎價拾級而上。此外，剛刷新九龍區紀錄的筆架山地皮，地價超出估值逾三成，也反映發展商對後市不缺信心。」

辣招副作用大應中止

中原城市領先指數（CCL）及政府樓價指數有升無跌，財政司司長曾俊華日前放風，指考慮再出樓市辣招，溫偉明認為並不可取，「再加辣並非上策，聚焦點應該在增供方面，其實辣招只是Buy time，我建議政府不單不應再出招，更要撤招，譬如SSD原意是限制買家不准頻繁轉售獲利，其效用已被後來的BSD（買家印花稅）和DSD（雙倍印花稅）取代，樓市炒家絕，加上措施副作用愈來愈大，故此應該中止。」

他解釋指，「SSD一開始是沒有問題，但慢慢累積一批單位因辣招封盤，實際數量起碼佔樓市約一成二手單位，令盤源打折扣，這樣與政府增加供應的原意，根本是本末倒置。」不過政府去年5月，略為放寬SSD的換樓免稅期限，為長遠撤招投石問路，結果卻被視作樓市利好因素，刺激當時二手交投升溫了好一陣子，他認為不應諱疾忌醫。

「應該說，點解樓價仍會升，背後因為仍有人買得起，也多了人買到樓，不是應該理解為多了人受惠嗎？否則政府就要釐清一點，政府是想人買到樓，還是想人買不到樓。政策大方向還是否想讓市民置業？有人因為樓價升了買不到，政府是應該推出廉價居屋，去處理這個問題；如果只是限制一些原本有能力買樓的人，令他們因為辣稅而不敢買，這樣遏抑需求對奉行自由市場的香港而言，長遠不會是好事情。」

覓地受阻難增加供應

另一意見紛紜的樓市熱話，是租金管制應否復辟，溫偉明表明反對，「單位空置率其實不高，市場租務活躍，曾幾何時市面好多吉舖，因為投資者炒賣舖位，嗌到租金好貴，他們只希望撞到一個半個俾得起的租客；但在現時的住宅市場，我看不到這情況發生，無業主願意為嗌貴租而丟空單位，如果政府強行以租管壓低租金，以後怎會有人肯來香港投資？」

「按揭方面，我認為銀行某程度上的角色，就是要幫助一班年輕人置業，因為年輕人無銀行，根本不可能買到樓，怎可能俾到咁多首期出來，就算你話400萬樓做五成首期，一個後生仔打了10年工，也很難儲到200萬吧，既然如此，政府何必不斷收緊金融措施，強迫人買不成樓，這不是好政策。其實全球各地置業都要供樓，為何香港趨勢慢慢要逼人買樓用現金，這樣不是更反常嗎？」

他比喻說︰「如果家中小孩肚餓了，大人的責任是喂小孩進食，而不是把他的嘴巴縫起來。」歸根究柢，都是供應不足惹的禍，「以前讀書，描述香港地理和房屋政策，看起來比今日簡單得多，就八個字『地少人多、移山填海』，其實香港的新市鎮，凡舉沙田大埔、荃灣、馬鞍山，以至將軍澳及西南九龍，都是填海得來，如果今時今日政治環境迫使政府動彈不得，不能移山，不能填海，地從何來？」

「上述新市鎮發展，都是前人種下來的福，如果今日這一代香港人只顧享受成果，而沒有打下新基礎，那是非常自私，故發展新界東北肯定應該做。過往市民對政府收地的對抗性，不像今日般強烈，大家理解為了發展社會，一小撮人需某程度上的讓步，我不會說是犧牲，因為賠償機制下，政府會賠足錢予居民，假設《土地回收條例》從沒行使，所有鐵路運輸、社區配套都無從談起，因此像今年《施政報告》中發展棕地等，都是很好的方向。」

溫偉明去年輾轉由顧問公司萊坊加入嘉華，不覺已近半年，令他感受良多，「去年9月加入東華三院出任Head of Property，做了幾個月，期間適逢遇上呂生等人用，就搵我過來幫手。工作上分別好大，過往做顧問，只集中於整個項目發展的一部分，例如只負責強拍、估價，或是全幢買賣，任務拆得比較細。」

「現在加入發展商，由選擇出價買『麵粉』開始，到製作過程，再把做好的Product拎去賣，甚至賣完之後，還有維修保養、物業管理的事情要跟進，可說是『一條龍』過程，兼顧事務比較繁忙，滿足感也比較大。」

 

撰文：符廣全