【樓市贏家】充滿水份的一手新高價(徐峰)
樓市瘋癲,多個新盤都以高價成交,不過,只要你認真睇清楚成交或價單的內容,就可以發現,所謂的癲價買賣,實際存有不少「水份」,發展商透過提供回贈及連車位出售等招數,托高成交價,務求讓市場有錯覺,覺得樓盤備受追捧,從而追價入市。
在不少現實例子可以發現,發展商在公布價單時,會仔細地論述樓價的折扣及回贈,讓買家覺得樓盤「抵買」,但到公布成交價時,卻只會提及其成交價。不過,近年大部份新盤,除提供折扣外,都會提供印花稅回贈或代繳印花稅等,少則3至5%,多則超過成交價一、兩成,在公布成交時,十居其九不會把有關金額扣除,表面上是依據成交價報數,但實際上的用意,相信大家都心知肚明。
而正如上星期跟大家所講,現今的傳媒很多時候是樓市幫兇,除不斷報道二手新高價成交,但低價或市價買賣卻隻字不提外,在報道新盤成交時,亦經常報大數,配合發展商,即是報道成交價再不報道扣除回贈後的實際價錢。如近期西半山一個貨尾盤錄得的多個成交,大部份報章都只會提及其成交呎價均達3萬多元以上,但實際上,在價單及成交資料中已例明會提供DSD及3.5%BSD回贈,合共超過樓價一成。所以,若要以成交金額作購買新盤的參考,最好都是詳細閣讀價單及成交紀錄冊。
不過,在一手新例實際後,發展商的誤導招數已變得收斂,還記得在一手新例實施前,當時已有不少發展商會透過回贈托高項目成交價,但由於當時價單並無例明回贈金額,因此,到底哪個新盤有回贈、回贈金額是多少,旁人都很難了解,隨時你買時跟我買時回贈金額完全不同,都不得而知。
其實以前發展商賣樓的古惑招多不勝數,部份亦是利用傳媒為樓盤做勢,如當年發展商習慣地會以不同身份向記者報數,透露旗下樓盤每日的成交數字。但心水清人士會明白,若然以發展商所報的數字加起來,其成交單位數目,分分鐘是樓盤單位總數的兩倍。
另外,當年發展商亦會邀請名人合作為樓盤做勢,例如推出時放風指某某名媛用幾多億買入三十伙,但其後被發現當中有九成單位在數日後取消交易,或者該批單位成交期長達數年,直至單位成功於二手市場上獲利售出,再向該位名人收錢。所以,相對之下,現時發展商賣樓已無前以那般古惑了。