【精明理財】上水價買日樓 陳南祿：日本業主唔易做

香港人愛磚頭，海外樓也是熱門投資項目之一，過去兩年日圓處於低位，加上日本部分地區如福崗，數十萬港元便可做業主，吸引港人在當地買樓投資收租。不過，在兩年前在日本買樓自用的恒隆地產（00101）董事總經理陳南祿及居日17年的港人Samantha便對港日文化差異深有體會，由買樓、裝修、保養、與鄰居相處，以致日後放租，都要有心理準備。奉勸各位打算在日本買樓投資的港人，考慮投資回報之餘，也要惡補當地文化，以免買樓後才「撞板」。

2014年底，日圓跌穿7算，吸引不少港人「隔山買牛」，投資日本樓。國泰航空（00293）前行政總裁、現任恒隆地產（00101）董事總經理陳南祿（Philip）也在2014年底於東京買入一個600多平方呎的單位，「價錢比上水或元朗買樓還要便宜。」

陳南祿在國泰任職了超過30年，曾被駐派到東京工作，他不單懂日語，亦熟悉當地的經濟文化，以往常在報章專欄大談日本遊經驗，對日本可說情有獨鍾。沒料到離開日本多年，Philip反而成為日本業主。陳南祿雖未有透露實際買入價，不過比上水或元朗便宜的樓價，對港人而言實在吸引。然而「隔山買牛」非易事，由睇樓、裝修、保養以致放租都大有學問，他奉勸各位不要一窩蜂「人買你又買」，要先想清楚用途，「如用作投資，首先你要知道在日本買樓會有很多樓價以外的成本，睇樓、買樓都要俾錢搭飛機過去。」其次是如果資金不足，也很難在當地找到銀行承造按揭或抵押。

放租煩瑣 留來自用

買樓後添置家具，對不會日文的港人而言又是另一挑戰，陳南祿曾在日本留學及工作，懂日常生活日語，但仍覺得致電訂傢俬是件痛苦的事，「打電話訂傢俬都有排搞，到傢俬、洗衣機送到來，又要研究一番（如何使用）。」在日本，無論大街或窄巷都非常乾淨，居住的地方更講究，陳南祿在日本買樓後對他們的垃圾分類機制非常印象深刻，「日本的家有很多個垃圾桶，紙、木、可燃、不可燃、廚餘、膠等都要分好類，你丟得不乾淨，會有人投訴你。」

所以他再三提醒，在日本買樓其實有很多繁瑣事。所以他持有單位近兩年，都沒有放租的打算，反而家人最開心，「我從來未見過老婆和女那麼開心，買完後覺得抵晒啦。加上我以前曾在日本工作和讀書，日後都可能會自用。」

閒來度假 變日本通

陳南祿的物業位於東京靖國神社步行可到的距離，即東京市中心千代田區，地理位置如此方便，每次到當地旅遊又可慳一筆酒店錢，不過他笑言自己是個怕麻煩的人，「因覺得洗衣服、打掃很麻煩，所以現在去日本時都還是住酒店，不住自己家。」

雖買樓後不出租也甚少自住，不過他常到東京旅遊，也可順道打理一下單位。在千代田區置芳業後，他對周邊的好去處如數家珍，變成「日本通」，「想知哪些地方好玩、哪裏有好吃的拉麵，都可問我。」他喜歡七十、八十年代的音樂，東京有著名的音樂祭，也有不少音樂表演場地，令他旅遊時可以大飽耳福。在距離靖國神社到不半小時車程，名店林立的表參道，竟然可找到一間充滿八十年代風情的爵士音樂廳Blue note，客人可坐在台下邊享受食物飲品，邊欣賞音樂，難怪陳南祿中也大力推介。

居日港太: 置業文化 港日大不同

陳南祿買日樓自用不放租，不必處理租務事宜，不過曾在日本做包租婆、居日17年的港人Samantha提醒買樓投資的港人，「樓價與香港相比的確便宜吸引，又有人說有8至10厘租金回報，但不要只看到好的一面就一窩蜂買，香港與日本市場其實非常不同，包括要考慮跟鄰居的關係，亦有不少雜項花費等。」

Samantha於1999年隨日籍丈夫移居日本，除自住單位外，夫婦二人曾在東京世田谷區擁有一間平房放租，分別租予一對年輕夫婦及在附近上學的大學生，上下兩層共1,000平方呎，2015年賣出前每月收取20萬日圓（當時約1.5萬港元）租金。放棄穩定租金收入，皆因她覺得包租婆不易做，「因為全日本有數百萬個空置房屋，房屋供應愈來愈多，人口愈來愈少，我覺得樓價會向下，不如趁現在賣了，以後不用煩，筆錢用作其他投資好過。」在日本有多年生活經驗的她，提醒港人以下4個買日本樓不可不知的事。

1. 巨額裝修

Samantha世田谷區的平房分租之前，丈夫父母曾租給一對夫婦20年，Samantha夫婦接管後，首要是花一大筆錢重新裝修，幾乎全間屋所有設施都要換，去年賣樓前，亦要花一筆錢「小執」，「屋舊了，維修很麻煩，一手租客走了，要花一大筆錢裝修才可租給下一手，而且這邊人工貴，不像香港花十萬八萬就搞得掂，動輒數十萬元。」她說，屋租愈貴，翻新成本愈大，大屋需約1,000萬日圓（約70萬港元）左右，「小執」則要400萬至500萬日圓（約28萬至35萬港元）。若港人打算放租並在數年後賣出，裝修費也要計算在成本之內。

2. 易買難賣

提到裝修，她提醒每次有工程都要通知鄰居，「如果只是單幢屋還好，只通知左右鄰居便可，但如果是多層大廈內的一個單位，要先得到管理處同意，貼出告示列明工程日子，告知整幢大廈所有住客，才可開始工程。」另外，在日本買樓，價錢未必連地權，Samantha賣出的平房，地權由三家人同時擁有，賣樓前便要先得到其餘兩戶地主同意，「賣得價錢不高，因為只是普通平房兩層，屋又舊，地權不屬於自己。在日本買樓容易，但賣便不是立即有人接，不像香港流動性那麼高。」

3. Airbnb不易做

Samantha說，日本政府最近已通過法案將民泊（Airbnb）合法化，不過尚有很多細節未公布，例如房間要有甚麼消防設備、屋主是否一定要同住等。不過她不建議港人只買一個單位做Airbnb，「若是在郊外的獨立一間屋便較易，最好成幢買，自己取得執照做，但如果你買一個公寓，要先得到其他業主都要同意。」她說，日本人夜晚9時後不會喧嘩，如要做Airbnb，遊客可能夜歸或聲浪較大，「一定被人投訴到暈！」

4. 租霸難搞

Samantha之前的兩戶租客都準時交租，不過她知道日本有不少「租霸」，「有些人失業，或工作不穩定，真係會欠租，代理會幫你提醒對方交租，但對方不交都無辦法。」在日本，法例會較保障租客，用截水電、趕對方走等方式迫對方交租，業主隨時犯法。Samantha教路，出租一定要透過代理跟租客溝通，切勿嘗試自己「雞同鴨講」，若出現欠租情況，代理都只會幫「提醒」租客交租，未必可成功收回租金，情況嚴重的話要找當地一些專門幫人收數的公司，效率較高。

撰文: 伍嘉雯