【置業安居】拆解「包裝賣樓」新模式 (曾淵滄)

最近，新地（00016）推出元朗Grand YOHO 2，新世界（00017）與萬科（02202）推出柏傲灣，中海外（00688）推出啟德一號，三個樓盤平均售價差不多一樣。傳統上，啟德屬九龍市區，售價應該最高，元朗屬新界郊區，售價應該最低，為甚麼三個樓盤的開價卻相差不遠？

豪華裝潢 吸引買家

筆者相信，這是因為不同的地產商有不同的售樓與定價策略，長期以來，新地最成功的地方就是能夠以高於市價開盤。當年YOHO Town開售時，定價比附近的二手樓高了不止一倍，市場譁然。但是，最終新地賣清了YOHO Town，而買下YOHOTown的人如果持有至今，也有不錯的利潤。

新地的樓盤包裝豪華，讓買家看了心裏高興。多年前筆者認識一位二手樓的投資者兼炒家，他專買豪宅，買入後付一筆錢將該單位大大的裝修，裝修後再提高價格出售。往往，他投資200萬元裝修，裝修後該豪宅可以為他多賺200萬元，因為售價提高了400萬元，相信新地長期以來就是採取這個戰略。

現時，牛池灣飛鵝山有兩個樓盤，都是新地開發的，第一個是曉暉花園，第二個是峻弦，曉暉花園於2000年入伙，峻弦於2009年開始賣樓花。峻弦開售時，曉暉仍然是一個不算舊的二手樓。但是，峻弦平均開價呎價竟然是曉暉二手價的兩倍，理由就是峻弦裝修得更豪華，特別是住客會所，是全香港少有的，將會所建於最頂層，享有海景、煙花景的樓盤。因此，小單位面向山的住客也可以在住客會所看海景、煙花。

大單位少 呎價看漲

筆者相信，YOHO Town、Grand YOHO也是如此地以豪裝來吸引買家，而且愈建愈豪華。也許，每平方呎的建築會得增加2,000元，但是售價可以增加5,000元。不過，豪華裝修，高價出售的戰略得經過許多年累積下來的品牌口碑才能有效果，長期興建大眾化房屋的地產商突然建豪宅，售價並不容易大幅度提高。

啟德一號的位置應該算是很好，可惜，附近的地鐵站仍未完成，還得等幾年，等幾年樓價就得打個折扣。啟德一號是港人港樓的產品，推出初期不少人還將這個樓盤當成居屋看待，覺得開價太高，政客們也曾搞過抗議活動，不過，啟德一號的部分大單位呎價高到3萬元，高過平均價許多。很明顯地，過去幾年，地產商擔心大單位脫離了港人的購買力，於是傾向建小單位，導致大單位短缺。

過去，在地產商集中力量開發小單位時，筆者已經向大家建議如果有能力應該買大單位。現在，啟德一號新盤的大單位比小單位貴許多而且暢銷，說明大單位的確短缺。前陣子，海南航空以天價買啟德地，相信將來必然會以豪宅的包裝出現，呎價就可以大幅提高。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。