【脫苦海講樓】回望2016年樓市（脫苦海）

2016年將近結束，可以總結一下全年樓市的發展，以便理解當前樓市形勢。

 

樓市在去年9月創出新高之後輾轉回落，到今年3月見底漸漸回升，可視之為調整半年後繼續回升。以中原城市領先指數計，去年最高是146.92點，而到上周公佈則為145.44點，已經非常接近創新高水平。而最新公佈的差餉物業估價署私樓售價指數，11月報306.6點，已經比前高位306.1點高，並且已創出新高點，換言之現時的樓價水平，已經和最高點睇齊。

 

就在樓市創新高之際，出現了兩大變數，其一是11月政府不以之前的「先審議後訂立」原則，將印花稅劃一為15%，首次置業的香港永久居民可獲豁免。是次加辣將令到所有曾經置業者買入住宅的交易成本大增，即時的結果是物業交投進一步下降。根據之前的經驗，每次加辣後均會令樓市即時冷卻，相信將會在來年初反映出來。

 

第二是美國聯儲局在12月再度加息，雖然本港銀行一如上年12月加息時沒有跟進，但聯儲局已明言來年將加息三次。在累積加息之下，基於聯繫匯率本港亦遲早要跟進，所以明年息率或遲或早進入加息周期，受惠於低息環境的樓市亦可以因而冷卻。以上的背景均預示明年樓市將橫行甚至略為下跌。

 

此外，另一個較為明顯的趨勢是無論內地發展商投地或內地人來港置業，均在今年更加明顯，比如啟德有兩塊創新高的地皮均由內房投得，更多內房企業參與入標，而繳交買家印花稅的物業成交也見增加。一方面令到投地更加激烈，另一方面內地人為避免人民幣貶值寧願交多印花稅，結果是本地的需求又要面對價格上的競爭。

 

綜合正負兩方因素，來年或繼續現時在窄幅上落的局面，即使去年末至令年初的跌勢，也只是下跌了一成左右，估計來年也可能作此幅度的上落。