【脫苦海講樓】樓價跌三成條數點計（脫苦海）

恆基地產主席李兆基先生在公開場合表示，樓價至今已下跌一成半，預料由高位跌三成就見底，即未來還有一成半的跌。其中的理據是若果樓價跌到三成，到時地價不值錢，無人投地政府都要出手，例如撤招等措施。

 

樓價下跌三成後地價變零，意味著地價佔高峰期時總樓價大約三成，這與傳統概念很接近，就是地價、建築費及利潤大約各佔三份之一。而當中建築費高企令到建樓成本有一定的份量，若樓價從高位下跌三成，建樓無利可圖，自然就沒有人投地。

 

吸取1997-2003年一役的經驗，樓價下跌七成，只跌剩三成，原因是除了發展商劈價外，二手市場的業主也可以因著各種原因而減價求售，甚至部份物業淪為銀主盤而被迫賤價出售。

 

另外，亦可以用物業租金回報率去計算，在樓市高峰期平均的回報率大約是2.7%，若假定租金不變，回報率就會升至3.85%。不過，在跌市中，租金一樣會下跌，若果租金跌勢與樓價相若，到時回報率也是2.7%左右，從差餉物業估價處資料看，雖到樓價下跌了一成左右，但租務回報卻只是上升0.1%左右，顯示租金的跌幅略少於樓價。

 

所以樓價跌三成無得跌，只是發展商的角度分析，雖然2008年金融海嘯也只是令樓價下跌23%左右，但當時是樓宇供應短缺期，而現時則今明兩年均有18,000個單位落成，加上復建居屋，若經濟下行令到租金明顯下跌，再加上加息潮的話，人們要求更高的物業回報率，樓價跌三成也是有可能的。