【趣遊樓市】居屋「加按」只屬冰山一角（脫苦海）

據報導過去六年，有7,000宗未補地價居屋業主向財務機構借錢後，被登記到土地註冊處的樓契，即俗稱的「釘契」，據此而推論違法加按十分嚴重，更何況以前曾有成功檢控定罪的個案。

雖然有個按鋤得入，但並不是必然，在操作上，未補地價的居屋的確不容許加按，不過如果不是按揭，而是其他類型的貸款呢？比如有中資銀行，曾推出上會做按揭，即送最高100萬的個人貸款額，那麼可不可以說銀行違反按揭指引中的壓力測試呢？

實際上要證明一筆貸款是屬於「按揭」(mortgage)，是需要符合一定的定義，如果並不完全符合，就不是按揭，「違法加按」就無從說起。實際上銀行提供的是個人貸款(Personal Loan)而不是按揭，就不能夠算是違反指引。

至於為何有些居屋貸款個案被成功入罪，卻同時有幾千宗大喇喇的紀錄在田土廳，似乎只是一個法律技術問題。這類型貸款，在傳媒鋪天蓋地般出廣告，如果真違法的話，又怎會這樣明目張膽。

實際上借這類貸款的並不是按揭，而是私人貸款，甚至物業只是計算貸款額的標的物，多於是一個抵押品，因為財務機構並不能將屬於銀主的物業收回拍賣，只不過在貸款協議中加入，如果貸款方未能依時還款，財務機構就會將貸款的情況登記在樓契上，銀行知道之後往往就會要求業主提早還款(call loan)，業主未能借錢填數的話，就只有淪為銀主盤。

最終，業主又要向財務機構，借更多的錢還債，而且息率會更加高，最後往往都是傾家盪產收場。當然，有人會奇怪，為何財務機構在沒有正式抵押品之下，借出那麼多錢呢？難道真是情義無價？所謂「利大本無歸」，以年息20-40厘放寬，一段時間後利息大過本金，就算收不到本金，財務機構也不會蝕底。

7,000宗釘契個案，只是冰山一角，更多的個案是業主按時還錢，或者在限期錢借到另一筆錢來填數，身為未補地價居屋業主而借財務機構的個案，肯定是遠比7,000宗為多。