【趣遊樓市】談元朗市的未來佈局（脫苦海）

西鐵元朗站項目昨天公佈結果，由新地以93.2億元投得，較市場約70億元的上限估值高三份之一。每方呎樓面地價約6,275元，由於項目包括住宅及商場部份，新地以高溢價入標，實乃考慮商場的價值為主。

元朗大馬路是公認的市中心，兩個西鐵站均與之有一段距離，其中元朗站同時亦為輕鐵總站，最近已有新元朗中心的商住發展項目，多年來限於商場面積以及上蓋人口的限制，未能成為區內主流商場。

近年新地銳意發展元朗市中心以東一帶，其中新時代廣場Yoho Town屬巨型項目，除第一期屬純住宅項目外，第二及第三期均附設商場，地理位置上加上原本的新元朗中心，連成區內最大的商場群組。但現時與元朗市中心的連繫，仍隔著元朗站項目南地盤即現時交通交匯處，新地為保元朗市以西項目的完整性，高價搶地志在必得，只是高出估值三成多，卻未必在市場預期之內。

至於西鐵朗屏站，近年亦批出多個項目，除朗屏南北站項目外，原元朗邨、大橋村，以及元朗東頭工業區一帶，均陸續重新發展。其中除宏業西街新居屋宏富苑，以及元朗公屋朗晴邨外，其餘均為私人房屋發展，礙於地盤細小零碎，而且分別由不同的發展商奪得，難以整體規劃發展。不過由於與元朗市中心連成一片，可視之為進一步的延伸。

從整體的佈局看，朗屏站一帶是舊有市中心的延伸，而元朗站則是另立中心，類似的例子有大角咀舊區的住宅發展是旺角的延伸，而奧運站一帶則是另立中心，兩者無論在居民構成以及格局上均有顯著的分別。