雅虎香港財經 如何提升置業力?
置業係人生重大抉擇，買錯一件衫可以當無事發生，但買錯樓或錯失上車時機就會恨錯難返，所以想上車的朋友，應該從三方面提升置業力。
強化融資方案
買樓最頭痛就係融資，辛苦儲到首期，又怕申請唔到按揭，留意以下置業融資要訣，就可以增加勝算。
一．壓力測試過關
要通過申請按揭這一關，必須留心供款年期、個人信貸評級及選擇擔保人三大重點。
供樓是頗吃力的長期抗戰，所以不少置業初哥選擇申請按揭時，都可能盡量選擇較短的年期，甚至抱著僥倖心態，一旦應付不了供款，大不了向銀行申請把供款期延長，便可以解決此難題。
但從債主角度看，債仔要求延長還款期，必定會關注債仔的財政狀況。同樣道理，當銀行收到客戶要求延長還款期的申請時，不單會按情況向客戶收取罰息及手續費，更可能會重新評估客戶財政狀況才決定是否接納申請。
所以選擇供款期的正確策略是先選擇較長的供款期，日後收入增加後，便可以申請縮短供款期。由於申請縮短年期較容易獲銀行接納，此部署便可以讓自己調整供樓年期上有更大彈性。選擇較長供款期另一好處是較容易通過壓力測試，過往曾有個案，申請人只要把供款期延長數年便可以過關，所以準買家申請按揭時，不妨按自己收入計一計數，選擇更容易通過壓力測試的供款期。
物業按揭很可能是打工仔人生最大的一筆債項，故此銀行審批按揭申請時，必定會檢視申請人的信貸評分，要提升按揭評分其實唔難，找清卡數及盡量減少信用卡數目固然是基本功，申請按揭前亦要想辦法還清私人貸款。當然個人信貸評分不能靠估，你申請按揭前不妨到環聯網站開立戶口及支付費用，便可以瀏覽自己的信貸報告。
供款力較勉強的準買家，銀行往往會要求加一名擔保人，要留意擔保人日後申請按揭時，銀行會考慮他負責擔保的按揭餘額，並對並申請採取更嚴格的審批條件。所以尋找擔保人，最理想是找一名已供甩樓及有穩定收入的親友當擔保人，既可增加過關勝算，亦不會影響擔保人申請借貸的自由度。
二．父母幫一把
樓價高企下，現時最常見的方案是由父母資助畀首期，近日更有傳媒報道有父母為幫子女上車，不惜耗盡大半退休金資助首期。
父母幫子女一把無可厚非，但此方法危險之處在於子女供樓後未必有餘力給予父母家用，而父母自己的退休金又少了大半，父母便會陷入退休後財困危機，甚至可能要即時復出職場賺取收入。
較可行的方案，是父母利用已供甩的物業申請安老按揭，如果自住單位屬於市區藍籌物業，套現所得足以資助子女支付首期上車。這方案好處是不影響父母的退休資本，同時達到幫助子女上車的目的，不過將來父母過身後，遺產的物業價值就會打折扣。擁有居屋物業的父母亦可以留意，據悉居屋安老按揭計劃將於今年十月推行，不過以未補地價居屋的身價，套現金額就未必及得上私人住宅物業了。
三．尋找律師樓
近期出現一些假律師行騙案，一些置業初哥會擔心上車時揀錯律師樓，令單位業權失去保障。解決的方法很簡單，準買家可以先向銀行申請按揭，便可以在銀行提供的認可律師樓中選擇律師。這方法好處是除了律師獲銀行認可，實力及規模有保證，另一好處是由認可律師處理樓契文件，申請按揭亦較容易過關。過往便有個案按揭申請人自行選擇律師，到銀行申請按揭時，卻因為律師未在認可名單內而被拒，結果要另覓合資格律師才過關，選擇銀行轉介的律師，便可以減少此風險。
拆解「P圖」風險
誤買化妝樓是近期二手樓市場的熱門話題，其實不單二手物業潛藏化妝陷阱，一手盤宣傳地區優勢亦有「P圖」風險，從細節入手就可以一一拆解。
化妝樓常見伏位
賣家存心把物業化妝，單位內不同部分都可以存在伏位，不過最基本的伏位是交吉盤，特別是標榜靚裝修的交吉盤。因為這類盤可能之前是租盤，單位裝修及設備損耗情況嚴重，業主為求甩手便要動用化妝術。相反，如果是自住盤，業主未必捨得花錢花時間進行化妝工程，單位真實情況便較容易一目了然。
如果懷疑參觀單位是化妝樓，不妨從三個部分了解這個單位有幾伏。首先是單位是否設有假天花，因為這是最容易遮掩天花漏水痕跡及破損的方法。其次是牆身及地板，如果牆身貼有新淨牆紙，又或地板水平位不尋常地高，便有可能是業主為了掩飾牆身地板原有的破損或問題施行化妝手法。最後是廚廁部分，假如業主以供水大掣已關為由，拒絕準買家測試水龍頭或花灑，又或看到馬桶及滋磚表面加上一層漆油，單位便可能潛在漏水及潔具老化等問題。
親身考察 拆解地區假優勢
一手盤必定強調多項地區優勢，但這類賣點往往與實際情況有一段距離。例如某知名國際學校落戶屯門區後，周邊地段便被發展商包裝成為豪宅區，但該地段位置偏遠且道路配套不足，每當繁忙時間就會大塞車，單看中名校優勢就購入自住，即使有私家車亦要長年忍受塞車之苦。
要拆解地區優勢真相，要訣是不能偷懶，最好親身到區內考察，首先留意樓盤與港鐵站及巴士站的距離，才檢視周邊的飲食、購物及娛樂配套，還有繁忙時段的交通情況，才可以判斷出樓盤地區優勢的真正CP值。
需求主導 揀手盤放送
樓市轉熱，多區都鬧盤荒，想入手好盤就要花更多時間及心機。今次從樓換樓家庭、收租客、二人家庭及單身貴族四類置業者作出發點，精選四個區域的優質盤作推介。
升級到市區
當沙田第一城都驚現逾千萬成交的時候，正好為居於新界豪宅屋苑的家庭帶來換樓機會。其中不少家庭為了交通便捷及子女升學，首選都是何文田及又一城兩大九龍核心地段。
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 | 放盤單位：又一居低層 |
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 | 放盤單位：帝景峰帝景軒中層 |
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 | 放盤單位：畢架山花園第19座中層 |
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 | 放盤單位：寶雲閣中層 |
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 | 放盤單位：嘉輝台A座低層 |
大學區收租最強
踏入八月，多個大學區都會出現學生搶租潮，想賺取穩定租金收入，押注大學區物業不失為可行方案。
西營盤
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 | 放盤單位：萬林閣低層 |
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 | 放盤單位：縉城峰第二座高層 |
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 | 放盤單位：海濱南岸第一座高層 |
沙田區
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 | 放盤單位：河畔花園D座中層 |
二人簡約家庭
二人家庭置業，一般傾向選擇有兩房單位，雖然樓價回升，但肯用心搜尋，亦可以用合理價入手兩房單位。
葵青區
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 | 放盤單位：珀麗灣高層 |
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 | 放盤單位：緒庭山高層 |
九龍東
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 | 放盤單位：瓊麗苑高層 |
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 | 放盤單位：峻弦低層 |
單身貴族兩類選擇
單身貴族選擇物業時往往智會各走極端，一些單身貴族偏好鬧市細單位，亦有部分單身貴族則愛以相約成本入手新界區大單位，今次就此兩種取向作出推介。
旺角
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 | 放盤單位：長旺雅苑高層 |
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 | 放盤單位：文景大廈高層 |
西貢
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 | 放盤單位：西貢苑高層 |
屯門
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 | 放盤單位：香港黃金海岸第四座中層 |
