【大行觀察】誰動了內房「金九」銷情奶酪？ 野村跟你說

恒大債務違約事件繼續重創內地房企銷情，繼8月內房銷售價值大跌後，內房市場傳統「金九銀十」的旺季完全不見踪影，銷情持續低迷。據野村報告指出，9月頭三周(頭18天)在新屋、二手及該行追踪城市的土地交易分別按年下跌25.5%、43.6%和37.3%，較8月跌幅22.5%、39.5%和21.7%仍有所遜色。 據本月初內地觀點指數發布，8月內地頭百大房企錄得總銷售10,087.9億元人民幣，按月跌5.4%，按年下跌14.6%。若統計頭八個月銷售數據，頭五大銷售的房企依次為碧桂園(02007.HK)、萬科企業(02202.HK)、中國恒大(03333.HK)、融創中國(01918.HK)和保利集團，其中碧桂園錄得銷售額5609億元人民幣。 野村指出，從數據細分，三四線以上城市的銷情相對上更糟糕。內地房地產行業遭到政策整頓，將嚴重打擊整體GDP增長和政府收入。 根據中國財政部數據顯示，土地銷售收入和房地產相關稅收均由7月份按年錄0.3%和8.2%增長，惡化至8月按年錄得跌幅17.7%及5.4%。 從最新數據反映，中國房地產行業和整體經濟未來將顯著放緩，信貸風險進一步上升，該行認為，市場需要中央加大政策支持的訴求愈益明顯，但短期內要求北京放寬行業的限制措施似乎不大可能，因為北京強調處理好房地產資產泡沫是具有國家戰略意義，令政策放寬空間不大。 野村指出，北京似乎願意為了實現長期增長而犧牲一些穩定性的增長目標，即減少對國外高科技產品的依賴，更高的出生率和實現「共同富裕」，形容現時是中國式的沃爾克時刻(Volcker moment)。 野村指出，在2018年1月至2021年8月期間，國家統計局及WIND追踪內地30大中城市所提供的新屋銷售數據相關係數高達0.92，通過分析WIND新屋銷售數據將是追踪整體內房銷情的良好工具。由WIND的30大中城市於9月頭18天銷售按年下跌25.5%，以及8月的按年下跌22.5%計算，該行估計，統計局公布8月份新屋銷售將由7月按年跌8.5%惡化至按年大跌15.5% 最近數周，統計局暗示9月新屋銷售按年或進一步下跌17%，該行相信是市場對恒大相關風險或對部分新房預售造成壓力。按城市細分，9月內房銷情主要由一線和三四線城市主導，一線和三四線城市的新屋銷售分別由8月按年下跌1.2%和42.7%，惡化至9月按年下跌26.7%和45.6%，至於二線城市的新屋銷售按年跌幅則有所改善，由8月按年下跌17.7%收窄至按年跌9.8%。 野村擔心，由於北京實施前所未有的緊縮措施、人民銀行逐步收緊質押補充貸款(PSL)以及人口持續向大城市外流的影響，今年迄今內地三四線以上城市的房地產行業所受影響更大。此外，中央和地方政府最近針對高能耗和高碳排放的重點行業作出限產措施，該行相信這將進一步增加華北地區房市的下行壓力。 該行補充，雖然二手房市銷售不直接對中國整體GDP作出貢獻，但二手交易大幅下降，易將影響整體樓市的流動性，並對新屋價格和銷售承壓，從而進一步令土地銷售走弱。根據WIND 100大城市的土地銷售量(按建築面積計)顯示，9月頭19日土地銷售按年下跌37.3%，較8月土地銷售按年跌幅21.7%為差。