【胡．說樓市】建期付款好多伏？睇埋有咩注意先講！

「柏傲莊」開售，再度引發新盤熱潮，這個盤最特別的地方，是發展商少有不提供高成數按揭，變相有高成數按揭需求的買家，只能選擇建築期付款，入伙時再借取新按揭保險上會。坊間有時會聽到建築期付款通常有伏，究竟係唔係？睇埋呢條片就知！

注意一：樓價跌要抬錢上會！

雖然部份新盤並沒有高成數按揭，或者發展商的計劃並不吸引，但因為「即供」跟「建築期付款」方法差價不算大，所以準買家也會放手一搏選擇「建築期付款」。要選「擇建築期付款」，而不選用「即供」方式上會，是因為樓花物業不能借到新按揭保險，只因新按揭保險政策規定，物業必須為現樓才可以使用，因此必須要先用「建築期付款」，待物業落成時再申請新按保。

有谷友就提出，如果期內樓價真的回落，又會有什麼後果? 答案就是要補差價。因為待真正成交時，銀行會按當時市況再為物業作一次估值。如果估值低於當日「合約價」，銀行只能用當時估值計算按揭，變相買家就需要自己抬錢上會。這個也正正是建築期付款的最大缺點，買家要留意箇中風險。

注意二：估價升，仲借唔借到新按保？

以「柏傲莊」為例，這個樓盤兩房都在一千萬附近水平徘徊，用新按揭保險計劃概念來看，都頗為尷尬。因為新按保政策規定，一千萬以下的物業最高可以借到八成；而八百萬以下就可以借到九成。

如果這一刻選擇了建築期付款，希望可以借到新按揭保險計劃。萬一物業落成時，物業估值已升穿一千萬元，豈不是超出了新按保門檻，變相只能做到五成按揭，自己要支付五成首期?

究竟還能否借新按保呢? 答案是可以。銀行會按「合約價」為準。因為從銀行角度來看，只會看看物業是否估到價而已。估到價的話，都會按照合約價值去做按揭。因此，即使當時估值升穿了一千萬元，但銀行仍可協助辦理新按揭保險。

注意三：估價升，轉按或做不了新按保！

雖然「柏傲莊」並沒有發展商按揭計劃，但實情坊間有不少新盤，都容許買家選擇「即供」，並配搭發展商高成數按揭計劃。這類發展商的高成數按揭計劃，本質就是息口先甜後苦，起首幾年低息，甚至貼近一般銀行的樓按水平；但兩三年後就見真章，往往去到五至六厘，所以買家都要在低息期後轉按。

轉按時，銀行會再評估物業估值。如果當時物業估值為一千萬元，變相銀碼符合新按保轉按門檻，可用兩成計算貸款額，即尚欠貸款額價值為八百萬元，都可以繳付保費的情況下，借取新按保上會。但如果估值升穿一千萬，不能借取新按保轉按。可能你會反問，為何同一概念不適用轉按呢？因為這裡涉及重新做按揭契，銀行必須重新估值。