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投資學堂0826:成交價成為土地出讓的指標

回到數據面,今年房地產行業整體減速,商品房銷售面積大幅下滑。今年1月至6月土地成交價減少1764億元人民幣,累計同比下降46.3%;國有土地出讓收入和支出分別減少10814億元人民幣及2075億元人民幣,累計同比分別下降31.4%及6.4%。 國有土地出讓收入自2007年起正式納入地方政府基金預算管理,收入全額繳入地方政府的國庫,支出仍通過地方政府基金安排。值得留意的是,國有土地出讓收入不為百分百純收入,政府在獲取相關收入後仍需支付相應成本如拆遷補償金額等。2015年,補償性費用佔整體國有土地使用權出讓金收入約80%,意味著僅剩下20%國有土地出讓收入供政府調配用途(同時包括不是基建相關的支出)。 市場擔心下半年的相關資金投放不及上半年甚至出現放緩,拖累基建增速回落。2022年1月至6月國有土地出讓收入和支出的缺口為7184億元人民幣創近10年新高。同時,1月至6月政府基金收入和支出之間的缺口達高達2.7萬億元人民幣皆為10年高位。現階段,土地出讓收入下行拖累政府基金收支出現缺口,而地方政府財政收入對政府基金收入依賴程度一向較高(2018年至2020年平均為72%),因此中央大機率將藉由政策從需求面提振(如下調首套房利率下限及貸款市場報價利率LPR等)從而帶動地產銷售,繼而令土地出讓收入回升及專項債等對地方政府轉移資金。