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【胡.說樓市】再教你睇價單!睇清「高成數按揭」細節位!

整體樓市向一手傾斜,較主要因為「高成數按揭計劃」吸引,通常相關內容都會於價單後半部分闡述,有一按、有二按,好多時都睇到頭都暈埋!不過唔使怕,我地即刻教你睇明佢!

市面上高成數按揭,最常見是一按,多數由發展商財務公司、或非金管局規管的財務機構提供。新地錦田「Park Yoho Napoli」、萬科掃管笏「上源」、以至信置深水埗「一號九龍道」,近日也以一按70-80%吸客,意即買家放低兩至三成首期,餘額可向財務公司借錢上會。多數起首幾年息率較低,之後較高。

「Park Yoho Napoli」首三年低見2.275厘,但實情息率是按「最優惠利率」扣減一定百分比計算,而「最優惠利率」又分大中細「大P」5.5厘、「中P」5.375厘、以至「細P」5.125厘,要看清楚價單是按哪一個計算。

由發展商財務公司承造的按揭,審批上會傾向寬鬆,未必須進行加息三厘壓力測試,價單未必可以好詳細看到審批準則,有些只是初步定出要求的文件,如稅單、信貸紀錄或還款證明,有些只是簡單說「有足夠還款能力」才可以得到審批。雖然壓力測試由發展商提供高成數一按,通常都未必需要通過壓力測試,但不代表審批準則一定寬鬆。

另一類由發展商提供二按,往往一按就由銀行審批。這類計劃就多數需要進行加息三厘壓力測試。而且在計算壓力測試時,是會用二按較高息作基準計算。

舉例「Park Yoho Napoli」二按部份,首三年2.275厘至2.775厘之間,但其後就是P+1厘,亦即6.125厘。一按部份按當時息口加三厘計壓測外,二按部份會用9.125厘計算,從而看兩部份供款相加,佔入息是否多於六成水平。

有新盤為鼓勵買家提前還款,所以會提供一定比例的「現金回贈」作為誘因。但要留意這部份「現金回贈」又有機會在按揭額度上扣減,影響按揭成數。

另外,選用發展商高成數按揭,往往也涉及律師費造文件,會列明由買家抑或由發展商支付之外,部份還要額外收取幾千元手續費,在闡述高成數按揭中的條文中也會列出來,買家也要留意。

無論是向銀行承造按揭、或者發展商做按揭都好,準買家都謹記保持良好信貸紀錄 。因為信貸紀錄係可反映一個人的信貸健康情況。如果過去有逾期還款或欠債不還的紀錄,都有可能影響按揭批核。