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胡.說樓市|利‧晴灣23低價背後之弱點!

市區新盤通常都有捧場客,因為位置方便,部分配套仲好成熟,最近就有一個大角咀新盤開賣,市價接近近期的屯門新盤,而且唔使$500萬有交易,但平價背後有咩原因? 等我哋實地考察話你知!

「利‧晴灣23」 位於大角咀「杉樹街」及「橡樹街」交界,發展商需保留最低五層作樓換樓安排外,這個樓盤最大關注點是它的位置。因為搭港鐵真的半天吊,我剛才由奧運站港鐵站行過來都要十分八分鐘時間。沿途經匯豐銀行大廈,經過「利奧坊」附近,去到大角咀道,過馬路後經過「旺角帝盛酒店」,穿過兩三個街口才行過來,雖然說這是市區項目,但實情位置並不算十方便。

其實你也可以選擇由旺角港鐵站過來,我們拍攝完畢時也做了一次實測,由樓盤行往港旺角的時間,由福全街直行,走出去旺角道,之後轉入快富街出口,同樣需時十分鐘左右。我們拍攝時正值下午三四點,我跟攝影師哥哥也汗流浹背。「利‧晴灣23」位於大角咀工廠區內,早上熙來攘往,樓下以舊式五金鋪為主;但入夜會好寧靜,所以如果你平時會夜歸的,必須晚上來作實地考察。

所以,很多谷友問我們,這個盤是否買得過。撇除位置,純粹說開價,我會覺得價格是易入口的。因為首批50個單位,開放式單位最平465萬,而且大部份單位實價低於600萬以下,你可以選用「即供」搭配「舊按保」上會。600萬以下物業,樓花期少於一年都可以做到最高80%。

就算你想選用90%按揭也沒有問題,只要選用「建築期付款」待物業落成時再申請便行。全盤最平開放式單位,用「建期價」入場價473萬元計,90%按揭,月供17,660元,月入42,300元已可過到壓力測試,最重要第一筆開支不算太過吃力,手持62萬已可以準備上車,兩口子每人各自儲30多萬元就可以,大家又怎會不心動呢? 不過價格相宜還相宜,這個盤要考慮的因素實在太多。樓盤景觀就是其中之一。

「利‧晴灣23」東面將會重建,地盤最高可建樓面59,967呎,預計在2027-2028年會落成。由於根據規劃大綱,其重建高度可達100米,跟「利‧晴灣23」的獲准高度相同,所以「利‧晴灣23」以東,也就是A室單位,日後景觀不會有太長遠保障,說到這裡,為何開價400多萬元,大家也明白多一點了。但其實「利.晴灣23」更大部份樓面,會朝向「杉樹街」方向,一樣也有變數。

在「杉樹街」這邊,「利‧晴灣23」的「C、D、E、F室」均會朝向這邊方向,前方就是西面「奧柏‧御峯」。「奧柏‧御峯」為兩座較高的物業,但透過座與座之間可以望到較開揚的奧運站景觀,但別以為這道景觀有百分百保障。因為在「奧柏‧御峯」前一點的位置,就有一座「華源工廠大廈」,現時規劃作「住宅戊類」用地,意即規劃署鼓勵作住宅用途發展。如果日後重建的話,都會影響這邊景觀。

至於向南單位,包括「G及F室」,由地盤下方都見到,毗鄰就是舊樓「德安樓」。「德安樓」本身都有十三層高,我們嘗試用航拍機飛上去,起碼要選擇到16樓以上才可以影響,望向較開揚的奧運站至九龍站一帶市景。至於樓盤向北的單位,包括B室也好不了多少,因為前方就是「百新商業大廈」,你只會看見白色牆身,前一點又有「奧朗‧御峯」,起碼選擇16樓以上,才勉強不用面壁。

還有一點要提提。就是展商背景。「有利集團」,不知大家聽過沒有? 其實,它過往都是承建香港公營房屋,至於自己作為發展商興建的私樓,較深印象就只有土瓜灣「利‧港灣18」。當時交樓質素不十分理想,不少住戶都投訴。當然用六年前的交樓質素來衡量未必完全公平,六年後的今天發展商會否來個大躍進呢? 年尾入伙時我們就會知道。

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