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胡‧說樓市|啟德嘉峯匯驗樓開箱!主人房現保齡球則?

最近啟德區都成為新盤入伙的另一個重鎮,除了內房合景泰富及龍湖地產的「尚.珒溋」外,在它旁邊也有個剛入伙的新盤,就是嘉華的「嘉峯匯」,大家只是隔了一條街,究竟交樓質素又如何?

「嘉峯匯」是嘉華國際在啟德區發展的第二個項目,位置上在啟德站以西,以前因為接駁的行人通道未開通,步行過去要繞一段路,但近期道路開通後,可以從站口一直步行去屋苑,距離不算很遠,大約兩分鐘左右就可以抵達。

相比啟德站以南的新盤,這裡開價貴一點,因為地價成本也再貴一點吧。項目是嘉華在2016年以58.6億元投得的用地,計及每呎地價10,200元。樓盤在2019年開售,即供均價高達每呎22,887元當時最細開放式單位,入場價都要651萬元。至於我們驗樓的單位位於1B座,是一個三房單位,業主在2021年才入市,以1,871萬元買入,平均呎價24,050元。說實在,價錢不菲,但當然最重要還是交出相應質素。

驗樓單位778呎,入屋沒有玄關,所以整個客飯廳的主體面積都頗寬敞,客飯廳頗分明,旁邊是廚房,屬於梗廚設計,整個廚櫃也善用空間,廚房旁邊是工人房及工人套廁,驗樓師鍾智剛發現工人浴室的巴士摺門,門關上後仍有空隙,有滲水問題,但解決問題不能單靠移動摺門,必須將門框重新安裝至筆直。

客飯廳外接露台,露台空間較狹窄,外望啟德樓景及啟德河,驗樓師發現露台趟門邊位同樣有空隙,擔心下雨時,雨水入框會積聚在內,但這個問題易解決得多,只需在空隙上唧膠便可。

單位三房一套,其中一間房置於客廳旁,睡房空間不算很寬敞,驗樓師也沒有發現很多手工問題,但在窗框頂的位置卻發現小範圍空鼓批盪,雖說符合標準,驗樓師仍建議業主執修,因為業主安裝窗簾時,鑽牆容易擴大空鼓範圍。

全間屋最特別的地方就是主人房,打開門後就一條很長的走廊,由走廊一端行到另一端,長度差不多有4.5米,等於四分一條保齡球道,頗浪費空間,所以主人房面積不算很寬敞,以及橫樑較多,壓迫感頗重。

主人房驚現保齡球則,我覺得,算是近期新盤中較不實用的開則之一;但除此之外,單位交樓細節都算做足,起碼沒有太多要挑剔及執修的地方,例如驗樓師只發現有少量磚崩花、牆身不平滑等問題,單位總得分90分,評級為A。

「嘉峯匯」由兩座高座、兩座低座及四間洋房組成,合共過千個單位,但感覺不算很壓迫,可能因為兩座高座預留了間距,內園又造了不少綠化空間。雖然部份單位,仍會被毗鄰的啟德樓阻擋景觀,但自己內園就有一定空間感,入屋苑第一感覺算不錯。

至於會所,分布於低座及二座的基座。有全層過小朋友戶內及戶外休憩空間,可以讓小朋友「放電」。另一邊會所就設有咖啡廳、閱讀室、宴會廳、還有室外泳池。第三個區域則比較動態一點,有24小時健身室外,還在地庫開闢了半個籃球場。

但畢竟當日開價並不相宜,所以就算交樓交足功課,園林會所設施充足,但暫時租務回報仍不算理想。始終供應多,一月份暫時錄得三宗租務成交,都是一房及兩房單位為主,一房月租15,000元,對照其購入價,回報只有2.1厘;兩房月租17,800至18,000元,同樣回報也只有約2厘,遠低於大市水平;之後還有「Monaco」、「The Henley」等屋苑入伙競爭,相信如此回報還要維持多一段時間。

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