胡‧說樓市｜回顧2022年–到底發生過什麼事?

2022年的樓市，原本人人一面倒看好，怎料年尾卻是倒跌收場，中間發生過什麼事? 就讓我們在2022年的最後幾天，跟大家一起回顧吧。

2022年初，疫情一度轉趨緩和，大家開始談論何時解封、中港兩地何時通關，而本港幾間主要代理行對於樓市的預測，年初也一面倒估計上升，綜合估算，估計升幅3%至10%不等。

就連財政司司長陳茂波在二月發表的《財政預算案》，都流露出樂觀情緒，預計全年土地收益達1,200億元，雖然較去年修訂預算少15%，但仍然是歷年第四高的估算。政商界對後市相對正面，可能由2020年至今，疫症已擾攘兩年多，覺得是時候復常，卻低估新一波疫情的衝擊，所以全年埋單，賣地連補地價收益僅錄得374億元，暫僅達標30%。

樓市成交之低迷，全年也難以轉勢，一手埋單只有10,131宗成交，二手只錄得35,357宗成交，按年分別回落42%及41%，成交金額分別1,096億元及2,861億元。

令樓市真正出現轉捩點，有三個轉勢訊號。第一，大型發展商帶頭劈價賣樓。新地在今年七月帶頭減價賣樓，其位於屯門54區的「NOVO LAND」以低二手價10%開售、平均呎價13,000多元。當區內二手兩房索價700多萬元，同一價格在「NOVO LAND」可買三房；手持近500萬元，區內二手只能購入開放式單位，「NOVO LAND」卻可升格兩房。發展商劈價跟二手市場搶客，影響所及，其後部份發展商要跟風減價散貨，部份堅持高價或貼市價賣樓，則難逃滯銷厄運。

第二，移民盤急走效應。始終離港後才沽貨，有機會被移居國家徵收重稅，令有意移民的港人有較大出貨意欲，亦提供議價空間。特首李家超在十月的《施政報告》，提及本港過去一年有14萬人口流失，其後還透過「先付後退」印花稅的模式，希望以海外專才的購買力，補足每況愈下的樓市，當然成效還有待觀望。

第三，就是美國正式進入加息周期，本港銀行率先上調拆息按揭鎖息上限後，在今年九月開始加息，最優惠利率由原先5厘，反覆上調62.5個基點，樓按息口攀升至3.625厘，每100萬元貸款額，以前月供3,900多元，現在上調至4,560元。雖然金管局在銀行首次上調最優惠利率翌日，同步放寬壓力測試至兩厘，但也難抵銷不斷加息帶來的負面影響。年尾代理行高調宣布，若政府堅拒撤辣，後市跌勢難以估計，亦警告會大幅關閉分行，跟年初的樂觀取態南轅北轍。