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【胡.說樓市】屯赤隧道開通!買樓揀屯門定東涌?

上集睇完我哋實測「屯赤隧道」之後,今集終於帶大家睇樓! 今次我哋同大家一齊睇兩個叫價同樣係$500萬嘅上車盤,同樣食到「屯赤隧道」概念,如果要喺機場返工,究竟揀屯門定東涌樓好?

第一個放盤位於屯門市中心,參觀這個叫「錦華花園」的屋苑,屬於一個2座單位,面積353呎,叫價500萬元,呎價14,164元。屬於標準上車戶型,廚房洗手間歸於一邊,內櫳不致於太過殘舊。客飯廳設計方正,感覺上算企理。直入兩間眼鏡房,一間房就跟客廳同向,可以望到屯門新墟,還可以望到新落成住宅「城.點」及輕鐵站「杯渡站」;另一間房就望到屯門市廣場方向,還可望到泳池及山景。

「錦華花園」窗台,真的是看過很多二手樓中,比較巨型的一類。我記得以前看過沙田「河畔花園」、九龍灣「得寶花園」、大圍「金獅花園」都有類近情況。基本上一個窗台已可以把一張單人床放上去。

其實,這個盤最大賣點是鄰近屯門西鐵站,由住屯門市中心,最大好處還是方便。這裡有幾個商場連接起來。屯門市廣場、V CITY等都有齊生活消閒等配套,可以去新墟買餸及日用品等,但缺點當然是有點繁囂。

但入到單位,我又不覺得很嘈吵,反而我更關注的是,屋苑比較舊一點。事關「錦華花園」已經35年樓齡,你能否看見原本白色大廈外牆,都已經變得灰暗暗,就知屋苑未做大維修,大家要有心理準備。

第二個單位是位於「豐景園」,位於三座高層2室,實用340多呎的單位,叫價500萬元,呎價大約14,400多元。坦白說,跟剛才看的單位價格一樣,連開則分別也不太太。這個單位內櫳保養得較相宜一點,大門旁的廚房,L形廚櫃空間雖小,但上下廚櫃都好新淨,亦把洗衣機、雪櫃妥善收納起來,洗手間也不是黑廁類別。唯獨客飯廳不及剛剛看的單位般方正。至於兩個眼鏡客房,空間也算寬敞。

其實,我覺得住得屯門碼頭一帶,多數放眼於周邊環境,特別是這個單位外望,可以望到少量海景,可以望到青山灣、及龍珠島別墅一帶,明顯是市中心不能媲美的。但聽一些屯門碼頭谷友表示,晚間貨船經過會有響笛聲,有時也頗為擾民,這一點真的要住在這裡才知道。

至於說購物,最近也要走去公屋「友愛邨」、或「安定邨」商場;而交通就要在樓下「豐景園站」轉駁輕鐵,大約搭兩至三個站才可到達市中心,起碼要待日後「屯門南線」落成才會進一步改善屯門南跟市中心交通接駁,最快也要2030年才會落成,但「豐景園」樓下的巴士站,就有巴士線直入「屯赤隧道」,可以省卻在屯門市中心兜路的時間。

兩個放盤叫價500萬,問心,算不算便宜? 我會說,對於要在東涌區或屯門作抉擇的準買家,屯門區可能負擔會輕鬆一點。兩個盤的銀碼都跌得入按揭保險門檻,新舊按保都適用,上車客可以計數上車。如果計到最盡,用新按保來上會,最高做九成按揭,連按保一併上會,月供不用兩萬。想免卻壓測的首置客,還可以加一成保費,變相月入四萬元內就買得到。

反觀東涌四大屋苑包括「映灣園」、「東堤灣畔」、「海堤灣畔」及「藍天海岸」,雖然受制於早前航空界人士退租潮,但最平「映灣園」626萬、「藍天海岸」也要650萬,其餘兩個屋苑都要七字頭以上。計盡去上會,每個月供款23000元以上,而月入起碼要多一萬元才可以。正正是兩地間的樓價差野,足以令一批潛在東涌客轉投屯門區入市的。

但值不值得買? 不如多看兩點。第一、流轉率。流轉率決定承接力高低,對日後轉手是否容易有啟示性。我們參觀的兩個盤,「錦華花園」去年一共錄得29宗買賣,相當於屋苑流轉率達5.8%,而「豐景園」就大約4.2%。至於十大藍籌屋苑的平均流轉率是多少? 答案是4.1%,證明兩個屋苑的流轉度也追貼大市。

但看完承租能力,可能會有些少卻步。類近單位,選擇租樓大約11,000元,跟供樓月供兩萬元,相比高出七成。雖則現在處於低息環境,供本多過供息,但這個價錢也反映了租金未必追得上,都是捕捉今次「屯赤隧道」通車時,需要考慮的要點。

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