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胡‧說樓市|愛海頌驗樓開箱!長實三角形則係咩玩法?

有印象的話,早前我們曾經報道,長實跟市建局合作發展的深水埗「愛海頌」延期210天交樓。有業主曾向我們反映,當時已獲銀行批出按揭,最終因為延遲交樓,導致需要重新審批按揭,同時亦要繼續租樓住,打亂部署。說到底,發展商延期交樓,代表有更多時間執漏,是否慢工出細貨? 實際上又是否如此? 我們在業主的邀請下,我們也決定跟驗樓師到現場視察,入屋看過便知道。

深水埗「愛海頌」在2019年開售,當時香港經歷社會運動,開出首批180個單位的價單,折實平均呎價18,688元,較南昌站上蓋「匯璽」約21,700元低了約14%。當日用較高溢價買入新地「匯璽」,收樓時在我們平台的驗樓得分也有93分,都算值回票價;但選擇了「愛海頌」,情況又如何呢?

我們驗收的單位在5座低層H室,一個實用505呎的單位,是兩房戶型。「愛海頌」一共由四座物業組成,分布於三個地盤。其中第一座位於較後方的「海壇街218號」、第二座則在第一座對面,日後前方就是恒基的重建項目;第三及五座則面向「通州街」方向,較靠近「西九龍走廊」。三個地盤分布於不同街道,這個項目是市建局推出的「海壇街」重建項目,佔地80,800呎,長實在2014年投得發展權。

由玄關行入單位,就是曲尺型開放式廚房,你可以看見發展商也追趕家居潮流,安裝了無接觸式燈箱,你會看見廚房好像設置了不少儲物空間,但打開櫃門一看,便知道儲物量很少。整個廚房只有三個地方有較多儲物量,分別是雪櫃頂的櫃、焗爐底、以及洗手盆櫃底。

至於洗手間則屬於黑廁設計,洗手間最特別之處是沒有煤氣爐, 而是提供即熱式電熱水爐,因為電熱水爐置於廚房的天花頂,故戶主需要用遙控器來調節溫度。看完整個洗手間,驗樓師在這裡找到不算很多問題,但有一個微細的瑕疵,則建議必須執修,否則後果嚴重。

驗樓師陳智康指,洗手間鏡邊出現一大條縫隙,原已唧膠填補,卻因唧膠收縮令膠邊有點縫隙,如出現縫隙,則積水或會聚集在石背,長遠會滲至浴室外,所以一定要再唧膠修補。

客飯廳的主體面積約160呎,最特別是盡頭的三角形位置,設置兩邊窗,有助引入兩邊景觀,但因為其中一扇窗外望「西九龍走廊」,所以要加裝隔音鰭,而這扇窗則為固定窗戶。但這扇固定玻璃窗有一點尷尬,因為上方是排氣喉,會積聚很多油煙,容易令玻璃窗有污漬,但受制於這幅隔音鰭,業主很難自行清潔,必須透過管理處用吊船清潔。

另一邊窗則屬於韆鞦窗,無論打開或關上都需要把窗盡推才能鎖實,但當要盡推開窗戶時,身體必須向外傾,感覺也有點危險。

主人房的第一感覺是稍為欠缺主人房的氣勢,感覺有點細,可能跟房門玄關有關,若果玄關能納入主人房內,空間或會大一點。客房最特別是房門設於兩幅牆身中間,變相侷限了放傢俬的自由度。驗樓師亦發現,兩間房的窗亦有較多崩花,需要發展商跟進。

單位內也有一些地方失分較多,就是全屋多處地板鬆動,驗樓師整個人企上去,也明顯見到郁動,最終連同窗兩項扣分較誇張,拖低驗樓

得分至85分,但都較對上一個我們驗收的長實樓盤荃灣「愛炫美」的72分有改善。我們把驗樓結果轉交長實及市建局,回覆指業主已遞交「樓宇接收核對表格」,承建商已全部執修完工。

「愛海頌」當日延期交樓,很大程度跟公家地方有關,除了地盤內,第一座設護老院;第三、五座毗鄰也按地契要求興建公園,最終令項目拖延落成。遲交樓,業主說對自己影響不算太大,唯一是原本打算入住一段時間後,才需要處理轉按問題,但現在相信在入伙後已要部署,事關「愛海頌」當日開售,發展商推出了高成數一按及二按,息率「先低後高」,首三年2.275厘,第四年起會跳升至6.125厘,所以一定要轉按。

「愛海頌」入伙後,慢慢湧出租盤,市場約有30個租盤,並促成了約零星租務個案,平均呎租約40元。若以業主買入價861萬元計算,單位租值約20,000元,扣除管理費前的回報大約有2.82厘,略高於大市2.7厘的水平。當然,「海壇街」這一區的環境仍有待轉型,因為對面舊樓均為電器回收商,或者車房,晚上仍會較寧靜,租客可能會考慮這一點。

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