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胡‧說樓市|《施政報告》下周出爐,減辣有無望?

特首李家超即將公布上任後首份《施政報告》,會透過什麼房屋政策幫助小市民置業,是大家其中一個關注重點。繼早前放寬壓力測試後,大家都討論「買家印花稅」會否鬆綁。會全面撤銷「買家印花稅」,抑或針對局部買家放寬,政策會如何實施,以及鬆綁會帶來什麼影響? 趁《施政報告》正式公布前,可以跟大家評估。

即將公布的《施政報告》,著墨點就是政府會否減辣,特別是「買家印花稅」。行政會議召集人葉劉淑儀曾倡議相關政策,認為政府可放寬「買家印花稅」吸引專才留港。若果落實,等於可透過催谷境外買家入市,刺激疲弱的市道,這是其中一個政策效果,但也等於令守候跌市多年的準買家,要跟境外人士競爭盤源,不單錯失樓價調整的入市時機,反而在加息下要追價入市,這又能否真正幫助小市民上車置業?

當然,上述觀點是假設境外客的購買力仍存在,當政策鬆綁後,他們會選擇來香港置業,特別是內地客。因為部份觀點認為,內地客的購買力仍然存在,現在成交低迷,僅受制於中港尚未完全通關。

我們《胡.說樓市》編輯部曾翻查內地人投資熱點的九龍站上蓋,看看境外買家今年的出入貨情況。撇除一些公司轉讓而未能追蹤的個案,九龍站五大屋苑,連同「The Austin」及「港景峰」在內,今年首九個月,累計錄得136宗買賣,當中有20宗由境外客買入,佔比15%。數字明顯較疫情前,也就是2019年全年佔比26%,明顯回落11個百分點。

憧憬中港完全通關帶來效應,但另一部份觀點則認為,內地經濟亦存在一定壓力,就算中港完全開關,內地買家熱情亦不復當年勇。因為同樣都是九龍站屋苑,連同「The Austin」及「港景峰」在內,今年首九個月,有40個單位都由境外人士沽出,佔總成交近30%,較2019年的22%為高。用簡單的語言說明,疫情前區內十宗成交,有兩宗由境外客出售,但現在卻有三宗。當中港完全通關後,會否反而加速內地客來港出售物業套現? 這些都有待觀望。

對於政府來說,豁免專才「買家印花稅」,也等於庫房收入減少。對於印花稅,政府原本的期望也很高,單計今個財政年度,估計收入高達1,130億元。除了來自買賣物業徵收的釐印費、以及買賣股票的稅項外,政府也會向持貨少於三年的買家徵收「額外印花稅」、也會對持有多於一層物業的買家徵收「新住宅印花稅」,以及向境外客徵收「買家印花稅」。

翻查過去三個財政年度,每年平均錄得37億元的「買家印花稅」收入,相當於佔「印花稅」收入估算約4.6%。2019年的財政年度,當年雖然受到社會運動影響,疫症也剛開始爆發,但該年度的「買家印花稅」也錄得48.9億元,佔印花稅收入6.4%。其後2020及2021年度則分別錄得27億及35億元,佔3.7%至3.8%。政府早前已放寬非住宅物業雙倍印花稅,如今若再放寬「買家印花稅」,財爺要追趕稅收目標就會更加困難。